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Maison à vendre

VilleLigugé (86)
Surface118.16m²
Coût Total193 009€
Loyer Annuel11 823€
Rentabilité6.13%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 118.16 m²
Prix au m² : 1 091,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, calme

LIGUGÉ : L'ATELIER 35 Proche du centre bourg de Ligugé, cette maison propose un confortable volume habitable: au niveau élevé, entrée, cuisine aménagée et équipée, séjour, 3 chambres (parquets anciens), SDE et WC. En rez de jardin, grande pièce aménagée en séjour avec accès sur terrasse, autre cuisine d'été, bureau. Beau jardin planté de 1680m² avec ancien atelier et double garage d'une surface totale d'environ 170m². Ensemble habitable mais nécessitant des travaux d'isolation. A visiter avec votre agence locale ImmoVienne Ligugé (6.61 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Ligugé
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86240
Coordonnées : 46.517586, 0.302951
Total : 193 009€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 53 689€
Valeur du bien : 182 689€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118.16m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11823€/an
Fourchette totale : 807€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 9690€ - 14426€/an
Rentabilité brute :6.13%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 031,25 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :240 013 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-111 013€ (-46.3%)
Marge achat-revente :47 004€ (19.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 009€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :977,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :77,20€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 054,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 292,72€
Coût de l'assurance :23 161,08€
Taxe foncière : 1 182,31€/an
Soit par mois : 98,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 153,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 258 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118.16 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 118.16 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (estimation 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 689 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 089€
    Isolation toiture/combles: 118.16 m² × 60€/m² = 7089€, Main d'œuvre: 9€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (mobilier, électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (plomberie, carrelage, pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ligugé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 089€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 823 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 882 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 009 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 689 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 679 €
Revenus locatifs : +11 823 €
Charges déductibles : -62 679 €
Résultat foncier Année 1 : -50 856 €(Déficit de 50 856 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 456 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 990 €/an
Revenus locatifs : +11 823 €
Charges déductibles : -8 990 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 833 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29456.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 823 €62 686 €6 888 €-50 863 €21 400 €29 463 €29 463 €
212 060 €8 819 €6 710 €3 241 €--26 222 €
312 301 €8 635 €6 526 €3 666 €--22 556 €
412 547 €8 444 €6 335 €4 103 €--18 453 €
512 798 €8 245 €6 137 €4 552 €--13 901 €
613 054 €8 040 €5 931 €5 014 €--8 887 €
713 315 €7 827 €5 718 €5 488 €--3 399 €
813 581 €7 606 €5 498 €5 975 €---
913 853 €7 378 €5 269 €6 475 €---
1014 130 €7 140 €5 032 €6 989 €---
1114 412 €6 894 €4 786 €7 518 €---
1214 701 €6 640 €4 531 €8 061 €---
1314 995 €6 375 €4 266 €8 619 €---
1415 294 €6 101 €3 992 €9 193 €---
1515 600 €5 817 €3 708 €9 783 €---
1615 912 €5 523 €3 414 €10 390 €---
1716 231 €5 217 €3 109 €11 013 €---
1816 555 €4 901 €2 792 €11 654 €---
1916 886 €4 573 €2 464 €12 314 €---
2017 224 €4 233 €2 124 €12 991 €---
2117 568 €3 880 €1 771 €13 689 €---
2217 920 €3 514 €1 406 €14 406 €---
2318 278 €3 135 €1 027 €15 143 €---
2418 644 €2 742 €634 €15 901 €---
2519 017 €2 335 €226 €16 682 €---
TOTAL378 697 €206 700 €100 293 €171 996 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 996 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 823 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 483 €-6 420 €+8 903 €
2+2 483 €0 €+2 483 €
3+2 483 €0 €+2 483 €
4+2 483 €0 €+2 483 €
5+2 483 €0 €+2 483 €
6+2 483 €0 €+2 483 €
7+2 483 €0 €+2 483 €
8+2 483 €+773 €+1 710 €
9+2 483 €+1 942 €+541 €
10+2 483 €+2 097 €+386 €
11+2 483 €+2 255 €+228 €
12+2 483 €+2 418 €+65 €
13+2 483 €+2 586 €-103 €
14+2 483 €+2 758 €-275 €
15+2 483 €+2 935 €-452 €
16+2 483 €+3 117 €-634 €
17+2 483 €+3 304 €-821 €
18+2 483 €+3 496 €-1 013 €
19+2 483 €+3 694 €-1 211 €
20+2 483 €+3 897 €-1 414 €
21+2 483 €+4 107 €-1 624 €
22+2 483 €+4 322 €-1 839 €
23+2 483 €+4 543 €-2 060 €
24+2 483 €+4 770 €-2 287 €
25+2 483 €+5 005 €-2 522 €
Total+62 075 €+51 599 €+10 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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