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Achat : Appartement Rouen (76100)

Bien expiré
VilleRouen (76)
Surface85m²
Coût Total181 160€
Loyer Annuel11 916€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 758,82 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 4 pièces, 3 chambres, Ascenseur, 1 place de parking

Nouveaute Cabinet Courel Rouen Sud Proximité Commerce et Métro appartement dans Résidence Calme avec Ascenseur, Appartement en Très bon état, Comprenant une vaste entrée, Un séjour salon, 3 Chambres, Salle de Douche. Parking couvert. Dpe : D Charges annuelles : 1469 EuroInformation Risques :

Ville : Rouen
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76100
Coordonnées : 49.427400, 1.084178
Total : 181 160€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 169 200€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.68€/m²/mois
Fourchette : 9.17€ - 14.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11916€/an
Fourchette totale : 780€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9358€ - 15174€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :52,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 566,39€
Coût de l'assurance :15 851,50€
Taxe foncière : 1 191,62€/an
Soit par mois : 99,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 122,42€/mois
Soit par an : 1 469,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 993,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 166,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais quelques éléments datés.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rénovation des 3 chambres avec peinture et éventuellement remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général.
Second œuvre généralRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 20 m² × 350€/m² = 7000€ (incluant peinture et robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant mise à jour des éléments sanitaires, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant peinture et éventuellement revêtement de sol, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant peinture, main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rouen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 916 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 160 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 634 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 469 €/an
Calcul : 122 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 986 €
Revenus locatifs : +11 916 €
Charges déductibles : -28 986 €
Résultat foncier Année 1 : -17 070 €(Déficit de 17 070 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 286 €/an
Revenus locatifs : +11 916 €
Charges déductibles : -9 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6369.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 916 €28 992 €5 997 €-17 075 €10 700 €6 375 €6 375 €
212 154 €9 131 €5 837 €3 023 €--3 352 €
312 398 €8 966 €5 671 €3 432 €---
412 646 €8 794 €5 499 €3 851 €---
512 898 €8 617 €5 322 €4 281 €---
613 156 €8 434 €5 139 €4 723 €---
713 420 €8 244 €4 950 €5 175 €---
813 688 €8 048 €4 754 €5 640 €---
913 962 €7 846 €4 551 €6 116 €---
1014 241 €7 636 €4 342 €6 605 €---
1114 526 €7 420 €4 125 €7 106 €---
1214 816 €7 196 €3 901 €7 621 €---
1315 113 €6 964 €3 669 €8 149 €---
1415 415 €6 724 €3 430 €8 690 €---
1515 723 €6 477 €3 182 €9 246 €---
1616 038 €6 221 €2 926 €9 817 €---
1716 358 €5 956 €2 661 €10 402 €---
1816 686 €5 682 €2 388 €11 003 €---
1917 019 €5 399 €2 104 €11 620 €---
2017 360 €5 106 €1 812 €12 253 €---
2117 707 €4 804 €1 509 €12 903 €---
2218 061 €4 491 €1 196 €13 570 €---
2318 422 €4 167 €872 €14 255 €---
2418 791 €3 833 €538 €14 958 €---
2519 166 €3 486 €192 €15 680 €---
TOTAL381 678 €188 633 €86 566 €193 045 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 045 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 916 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-3 210 €+5 712 €
2+2 502 €0 €+2 502 €
3+2 502 €+24 €+2 478 €
4+2 502 €+1 155 €+1 347 €
5+2 502 €+1 284 €+1 218 €
6+2 502 €+1 417 €+1 085 €
7+2 502 €+1 553 €+949 €
8+2 502 €+1 692 €+810 €
9+2 502 €+1 835 €+667 €
10+2 502 €+1 981 €+521 €
11+2 502 €+2 132 €+370 €
12+2 502 €+2 286 €+216 €
13+2 502 €+2 445 €+57 €
14+2 502 €+2 607 €-105 €
15+2 502 €+2 774 €-272 €
16+2 502 €+2 945 €-443 €
17+2 502 €+3 121 €-619 €
18+2 502 €+3 301 €-799 €
19+2 502 €+3 486 €-984 €
20+2 502 €+3 676 €-1 174 €
21+2 502 €+3 871 €-1 369 €
22+2 502 €+4 071 €-1 569 €
23+2 502 €+4 277 €-1 775 €
24+2 502 €+4 487 €-1 985 €
25+2 502 €+4 704 €-2 202 €
Total+62 550 €+57 914 €+4 636 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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