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Achat appartement

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface273.48m²
Coût Total371 260€
Loyer Annuel37 616€
Rentabilité10.13%
Cashflow/mois+860€
Image de bien 1
Prix : 282 000 €
Surface : 273.48 m²
Prix au m² : 1 031,15 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 273.48 m², Bâtiment de 5 étages, 3 Pièces, 1 Chambre, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, Chauffage électrique

Immeuble se composant :

  • au sous-sol : 2 caves ;
  • au rez-de-chaussée : un local à usage commercial composé de trois pièces, d'un dégagement, d'un escalier permettant l'accès au sous-sol ;
  • au 1er étage : un local à usage commercial composé d'un puits de lumière, trois pièces, un WC, un pallier et l'escalier donnant accès au rez-de-chaussée ; DPE pour rdc et 1er étage : DPE Vierge 2ème étage : une cuisine, une salle de bains, une pièce et dégagement ; 3ème étage : une pièce et dégagement ; DPE pour 2ème et 3ème étages : 148 (C) / 4 (A) au 4ème et 5ème étage : greniers. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.540230, 6.466610
Total : 371 260€
Prix d'acquisition : 282 000€
Travaux : 66 700€
Valeur du bien : 348 700€
Frais de notaire : 22 560€
Coût estimé : 22 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 273.48m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 3135€/mois
Loyer annuel estimé : 37616€/an
Fourchette totale : 2546€ - 3859€/mois
Fourchette annuelle : 30557€ - 46305€/an
Rentabilité brute :10.13%
Fourchette de rentabilité :8.23% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :371 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 852,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :108,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 960,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :184 534,12€
Coût de l'assurance :32 485,25€
Taxe foncière : 3 761,60€/an
Soit par mois : 313,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 134,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 274,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :860,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 273.48 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 700 €(244 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 700€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 700€ = 13700€ (incluant l'installation et la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20 000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:7 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 7500€ = 7500€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures et main d'œuvre)
  • Salon:13 500€
    Rénovation salon: 1 salon × 13 500€ = 13500€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 135 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 616 €/an
Calcul : 3 135 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 371 260 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 299 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 482 €
Revenus locatifs : +37 616 €
Charges déductibles : -84 482 €
Résultat foncier Année 1 : -46 866 €(Déficit de 46 866 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 466 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 782 €/an
Revenus locatifs : +37 616 €
Charges déductibles : -17 782 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 834 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25465.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 282 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 183 300 €(65% de 282 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 665 €/an
Calcul : 183 300 € × 3,636% = 6 665 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 616 €84 494 €12 733 €-46 878 €21 400 €25 478 €25 478 €
238 368 €17 459 €12 398 €20 910 €--4 568 €
339 136 €17 112 €12 051 €22 024 €---
439 918 €16 753 €11 692 €23 165 €---
540 717 €16 381 €11 320 €24 335 €---
641 531 €15 997 €10 936 €25 534 €---
742 362 €15 598 €10 537 €26 763 €---
843 209 €15 186 €10 125 €28 023 €---
944 073 €14 759 €9 698 €29 314 €---
1044 955 €14 317 €9 256 €30 637 €---
1145 854 €13 860 €8 799 €31 994 €---
1246 771 €13 386 €8 325 €33 384 €---
1347 706 €12 896 €7 835 €34 810 €---
1448 660 €12 388 €7 327 €36 272 €---
1549 633 €11 863 €6 802 €37 771 €---
1650 626 €11 319 €6 258 €39 307 €---
1751 639 €10 756 €5 695 €40 883 €---
1852 671 €10 173 €5 112 €42 499 €---
1953 725 €9 569 €4 508 €44 156 €---
2054 799 €8 944 €3 883 €45 855 €---
2155 895 €8 297 €3 236 €47 598 €---
2257 013 €7 628 €2 567 €49 386 €---
2358 154 €6 934 €1 873 €51 219 €---
2459 317 €6 216 €1 155 €53 100 €---
2560 503 €5 473 €412 €55 030 €---
TOTAL1 204 850 €377 759 €184 534 €827 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 827 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 899 €-6 420 €+14 319 €
2+7 899 €0 €+7 899 €
3+7 899 €+5 237 €+2 662 €
4+7 899 €+6 950 €+949 €
5+7 899 €+7 301 €+598 €
6+7 899 €+7 660 €+239 €
7+7 899 €+8 029 €-130 €
8+7 899 €+8 407 €-508 €
9+7 899 €+8 794 €-895 €
10+7 899 €+9 191 €-1 292 €
11+7 899 €+9 598 €-1 699 €
12+7 899 €+10 015 €-2 116 €
13+7 899 €+10 443 €-2 544 €
14+7 899 €+10 882 €-2 983 €
15+7 899 €+11 331 €-3 432 €
16+7 899 €+11 792 €-3 893 €
17+7 899 €+12 265 €-4 366 €
18+7 899 €+12 750 €-4 851 €
19+7 899 €+13 247 €-5 348 €
20+7 899 €+13 757 €-5 858 €
21+7 899 €+14 279 €-6 380 €
22+7 899 €+14 816 €-6 917 €
23+7 899 €+15 366 €-7 467 €
24+7 899 €+15 930 €-8 031 €
25+7 899 €+16 509 €-8 610 €
Total+197 475 €+248 127 €+-50 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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