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Appartement 2 pièces 45 m²

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface45m²
Coût Total96 700€
Loyer Annuel7 321€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+37€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 500 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 433,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITE : À VENDRE, BREST, APPARTEMENT T2, PROXIMITE GEANT

NOUVELLE EXCLUSIVITE AGENCE APPERE : À vendre, Brest, proximité Géant, dans résidence senior, joli F2 de 45m² + terrasse en étage avec ascenseur. salle de séjour, 1 chambre ,cuisine équipée, salle d'eau, wc. Parfait état, exposition S/O, parking aisé. À deux pas des commerces et du tramway. Loué 5892 euros /an hors charges

Prix net vendeur : 60 000 euros + 8% d'honoraires à la charge de l'acquéreur. DPE:D GES:B Référence annonce : 24885 Date de réalisation du diagnostic : 05/02/2025

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.409432, -4.463982
Total : 96 700€
Prix d'acquisition : 64 500€
Travaux : 27 040€
Valeur du bien : 91 540€
Frais de notaire : 5 160€
Coût estimé : 5 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 13.56€/m²/mois
Fourchette : 11.13€ - 16.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 610€/mois
Loyer annuel estimé : 7321€/an
Fourchette totale : 501€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 6008€ - 8922€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 9.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :485,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 842,25€
Coût de l'assurance :8 219,50€
Taxe foncière : 732,13€/an
Soit par mois : 61,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 610,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :36,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne, bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement de la peinture et remplacement du revêtement de sol dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et rafraîchissement des installations dans la buanderie.
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 040 €(601 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise). Main d'œuvre incluse.
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€. Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€, Vérification installations sanitaires: 240€. Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:1 080€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€. Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€. Main d'œuvre incluse.
  • Autres pièces - Rafraîchissement:480€
    Peinture murs buanderie: 6 m² × 40€/m² = 240€, Vérification installations: 240€. Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse. Les coûts des travaux sont adaptés aux prix de la région de Brest.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 321 €/an
Calcul : 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 361 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 329 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 732 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 462 €
Revenus locatifs : +7 321 €
Charges déductibles : -31 462 €
Résultat foncier Année 1 : -24 141 €(Déficit de 24 141 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 741 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 422 €/an
Revenus locatifs : +7 321 €
Charges déductibles : -4 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 899 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2740.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 925 €(65% de 64 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 525 €/an
Calcul : 41 925 € × 3,636% = 1 525 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 321 €31 465 €3 364 €-24 144 €21 400 €2 744 €2 744 €
27 468 €4 337 €3 277 €3 130 €---
37 617 €4 246 €3 185 €3 371 €---
47 769 €4 152 €3 091 €3 617 €---
57 925 €4 054 €2 994 €3 870 €---
68 083 €3 953 €2 892 €4 130 €---
78 245 €3 848 €2 788 €4 397 €---
88 410 €3 740 €2 679 €4 670 €---
98 578 €3 627 €2 567 €4 951 €---
108 750 €3 511 €2 450 €5 239 €---
118 925 €3 390 €2 330 €5 534 €---
129 103 €3 265 €2 205 €5 838 €---
139 285 €3 136 €2 075 €6 149 €---
149 471 €3 002 €1 941 €6 469 €---
159 660 €2 863 €1 802 €6 797 €---
169 853 €2 719 €1 659 €7 134 €---
1710 051 €2 571 €1 510 €7 480 €---
1810 252 €2 416 €1 355 €7 835 €---
1910 457 €2 257 €1 196 €8 200 €---
2010 666 €2 091 €1 030 €8 575 €---
2110 879 €1 920 €859 €8 959 €---
2211 097 €1 742 €681 €9 355 €---
2311 319 €1 558 €497 €9 760 €---
2411 545 €1 368 €307 €10 177 €---
2511 776 €1 170 €109 €10 605 €---
TOTAL234 503 €102 405 €48 842 €132 098 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 098 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 321 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 537 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 537 €-6 420 €+7 957 €
2+1 537 €+116 €+1 421 €
3+1 537 €+1 011 €+526 €
4+1 537 €+1 085 €+452 €
5+1 537 €+1 161 €+376 €
6+1 537 €+1 239 €+298 €
7+1 537 €+1 319 €+218 €
8+1 537 €+1 401 €+136 €
9+1 537 €+1 485 €+52 €
10+1 537 €+1 572 €-35 €
11+1 537 €+1 660 €-123 €
12+1 537 €+1 751 €-214 €
13+1 537 €+1 845 €-308 €
14+1 537 €+1 941 €-404 €
15+1 537 €+2 039 €-502 €
16+1 537 €+2 140 €-603 €
17+1 537 €+2 244 €-707 €
18+1 537 €+2 351 €-814 €
19+1 537 €+2 460 €-923 €
20+1 537 €+2 572 €-1 035 €
21+1 537 €+2 688 €-1 151 €
22+1 537 €+2 806 €-1 269 €
23+1 537 €+2 928 €-1 391 €
24+1 537 €+3 053 €-1 516 €
25+1 537 €+3 182 €-1 645 €
Total+38 425 €+39 629 €+-1 204 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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