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Maison à vendre

VilleBourneau (85)
Surface146m²
Coût Total186 278€
Loyer Annuel12 798€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 850 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 855,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, 4 chambres, Jardin, calme

Découvrez cette agréable longère offrant un cadre de vie calme et paisible.

Elle comprend 4 chambres, un salon, une salle de bains, ainsi qu'une cuisine aménagée. Une buanderie complète l'espace intérieur.

À l'extérieur, vous bénéficierez d'un jardin non attenant ainsi que de plusieurs dépendances, offrant de belles possibilités de rangement, d'aménagement ou d'activités diverses.

Un bien idéal pour les amateurs de tranquillité et de caractère, à découvrir sans tarder ! Réf :10114 DPE : E (8.57 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Bourneau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.551215, -0.813530
Total : 186 278€
Prix d'acquisition : 124 850€
Travaux : 51 440€
Valeur du bien : 176 290€
Frais de notaire : 9 988€
Coût estimé : 9 988€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 7.30€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1067€/mois
Loyer annuel estimé : 12798€/an
Fourchette totale : 806€ - 1412€/mois
Fourchette annuelle : 9668€ - 16942€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 366,67 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :199 533 €
Prix d'achat :124 850 €
Décote à l'achat :-74 683€ (-37.4%)
Marge achat-revente :13 255€ (6.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :186 278€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :934,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :54,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 988,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 087,25€
Coût de l'assurance :16 299,33€
Taxe foncière : 1 279,83€/an
Soit par mois : 106,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 066,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 440 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 260€
    Isolation toiture/combles: 146 m² × 60€/m² = 8760€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 300€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 64 m² × 60€/m² = 3840€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 560€
    Peinture murs et plafonds: 64 m² × 40€/m² = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bourneau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 560€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 067 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 798 €/an
Calcul : 1 067 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 475 €/an
Base de calcul : Emprunt de 186 278 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 652 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 280 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 440 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 847 €
Revenus locatifs : +12 798 €
Charges déductibles : -59 847 €
Résultat foncier Année 1 : -47 048 €(Déficit de 47 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 407 €/an
Revenus locatifs : +12 798 €
Charges déductibles : -8 407 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 392 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25648.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 153 €(65% de 124 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 951 €/an
Calcul : 81 153 € × 3,636% = 2 951 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 798 €59 853 €6 481 €-47 055 €21 400 €25 655 €25 655 €
213 054 €8 244 €6 312 €4 811 €--20 844 €
313 315 €8 068 €6 136 €5 247 €--15 597 €
413 582 €7 887 €5 955 €5 695 €--9 902 €
513 853 €7 698 €5 767 €6 155 €--3 747 €
614 130 €7 503 €5 572 €6 627 €---
714 413 €7 302 €5 370 €7 111 €---
814 701 €7 092 €5 161 €7 609 €---
914 995 €6 876 €4 944 €8 119 €---
1015 295 €6 652 €4 720 €8 644 €---
1115 601 €6 419 €4 487 €9 182 €---
1215 913 €6 179 €4 247 €9 734 €---
1316 231 €5 929 €3 998 €10 302 €---
1416 556 €5 671 €3 739 €10 885 €---
1516 887 €5 404 €3 472 €11 483 €---
1617 225 €5 127 €3 195 €12 098 €---
1717 569 €4 840 €2 908 €12 729 €---
1817 921 €4 543 €2 611 €13 378 €---
1918 279 €4 235 €2 303 €14 044 €---
2018 645 €3 916 €1 984 €14 729 €---
2119 018 €3 586 €1 654 €15 432 €---
2219 398 €3 244 €1 312 €16 154 €---
2319 786 €2 890 €958 €16 896 €---
2420 182 €2 523 €591 €17 659 €---
2520 585 €2 143 €211 €18 443 €---
TOTAL409 934 €193 822 €94 087 €216 112 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 688 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 688 €-6 420 €+9 108 €
2+2 688 €0 €+2 688 €
3+2 688 €0 €+2 688 €
4+2 688 €0 €+2 688 €
5+2 688 €0 €+2 688 €
6+2 688 €+864 €+1 824 €
7+2 688 €+2 133 €+555 €
8+2 688 €+2 283 €+405 €
9+2 688 €+2 436 €+252 €
10+2 688 €+2 593 €+95 €
11+2 688 €+2 755 €-67 €
12+2 688 €+2 920 €-232 €
13+2 688 €+3 091 €-403 €
14+2 688 €+3 265 €-577 €
15+2 688 €+3 445 €-757 €
16+2 688 €+3 629 €-941 €
17+2 688 €+3 819 €-1 131 €
18+2 688 €+4 013 €-1 325 €
19+2 688 €+4 213 €-1 525 €
20+2 688 €+4 419 €-1 731 €
21+2 688 €+4 630 €-1 942 €
22+2 688 €+4 846 €-2 158 €
23+2 688 €+5 069 €-2 381 €
24+2 688 €+5 298 €-2 610 €
25+2 688 €+5 533 €-2 845 €
Total+67 200 €+64 833 €+2 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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