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Appartement 2 pièces 52 m²

VilleNozay (44)
Surface52m²
Coût Total113 440€
Loyer Annuel8 661€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 52 m²

À la recherche d'un appartement au coeur de Treffieux 5 minutes de NOZAY, à proximité de toutes les commodités. Ne cherchez plus ! Notre appartement comprend une pièce de vie, une salle de bain, une chambre confortable et un WC séparé. Loué actuellement 550 euros. Opportunité à ne pas manquer pour investir dans l'immobilier locatif ! Contactez nous dès maintenant pour une visite. En exclusivité dans votre Agence l'ADRESSE NOZAY. Yann Chignard Agent commercial Rcs : 502509714 Yann CHIGNARD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 502509714 - NANTES.

Surface : 52 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Non soumis à un impayé Nombre de lots : 2 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 14/05/2025

Consommation énergie primaire : 224 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 850 € et 1 190 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nozay
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44170
Coordonnées : 47.565804, -1.629631
Total : 113 440€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 29 200€
Valeur du bien : 107 200€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 13.88€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 722€/mois
Loyer annuel estimé : 8661€/an
Fourchette totale : 551€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 6615€ - 11339€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :5.83% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 875 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 500 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-19 500€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-15 940€ (-16.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :554,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 587,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 763,23€
Coût de l'assurance :9 926,00€
Taxe foncière : 866,06€/an
Soit par mois : 72,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Vérification et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne mais vérification requise
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais entretien recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 200 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:3 000€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement parquet: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Entretien parquet: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nozay. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des travaux recommandés pour améliorer le confort thermique et moderniser les espaces.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 722 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 661 €/an
Calcul : 722 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 661 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 440 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 866 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 125 €
Revenus locatifs : +8 661 €
Charges déductibles : -34 125 €
Résultat foncier Année 1 : -25 464 €(Déficit de 25 464 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 064 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 925 €/an
Revenus locatifs : +8 661 €
Charges déductibles : -4 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4063.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 661 €34 128 €3 665 €-25 468 €21 400 €4 068 €4 068 €
28 834 €4 829 €3 566 €4 005 €--63 €
39 010 €4 727 €3 464 €4 284 €---
49 191 €4 621 €3 358 €4 570 €---
59 374 €4 512 €3 249 €4 863 €---
69 562 €4 399 €3 136 €5 163 €---
79 753 €4 282 €3 019 €5 471 €---
89 948 €4 162 €2 899 €5 786 €---
910 147 €4 038 €2 774 €6 110 €---
1010 350 €3 909 €2 646 €6 441 €---
1110 557 €3 776 €2 513 €6 781 €---
1210 768 €3 639 €2 376 €7 129 €---
1310 984 €3 497 €2 234 €7 487 €---
1411 203 €3 351 €2 087 €7 853 €---
1511 427 €3 199 €1 936 €8 228 €---
1611 656 €3 043 €1 780 €8 613 €---
1711 889 €2 881 €1 618 €9 008 €---
1812 127 €2 714 €1 451 €9 413 €---
1912 369 €2 542 €1 279 €9 828 €---
2012 617 €2 363 €1 100 €10 253 €---
2112 869 €2 179 €916 €10 690 €---
2213 127 €1 989 €726 €11 138 €---
2313 389 €1 792 €529 €11 597 €---
2413 657 €1 589 €326 €12 068 €---
2513 930 €1 379 €116 €12 551 €---
TOTAL277 401 €113 541 €52 763 €163 860 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 163 860 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 661 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 819 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 819 €-6 420 €+8 239 €
2+1 819 €0 €+1 819 €
3+1 819 €+1 266 €+553 €
4+1 819 €+1 371 €+448 €
5+1 819 €+1 459 €+360 €
6+1 819 €+1 549 €+270 €
7+1 819 €+1 641 €+178 €
8+1 819 €+1 736 €+83 €
9+1 819 €+1 833 €-14 €
10+1 819 €+1 932 €-113 €
11+1 819 €+2 034 €-215 €
12+1 819 €+2 139 €-320 €
13+1 819 €+2 246 €-427 €
14+1 819 €+2 356 €-537 €
15+1 819 €+2 469 €-650 €
16+1 819 €+2 584 €-765 €
17+1 819 €+2 702 €-883 €
18+1 819 €+2 824 €-1 005 €
19+1 819 €+2 948 €-1 129 €
20+1 819 €+3 076 €-1 257 €
21+1 819 €+3 207 €-1 388 €
22+1 819 €+3 341 €-1 522 €
23+1 819 €+3 479 €-1 660 €
24+1 819 €+3 620 €-1 801 €
25+1 819 €+3 765 €-1 946 €
Total+45 475 €+49 158 €+-3 683 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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