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CHASSE ROYALE - T3 de 62m²

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface62m²
Coût Total114 340€
Loyer Annuel7 677€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 500 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 1 298,39 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au calme, en plein du quartier de la Chasse Royale, appartement T3 en rdc surélevé à rafraichir composé d'une entrée, d'un séjour parqueté, deux chambres, une cuisine, un dégagement avec placards, une salle de bains et un WC. Cave. Chauffage collectif au gaz (raccordement prochain au réseau de chaleur urbain). Cette offre d'achat s'adresse en priorité, pour une durée de deux mois, à tous les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d’immeuble qu’ils emploient. Au-delà d’un mois de commercialisation, l’organisme vend, par ordre de priorité défini à l’article L. 443- 11, à l’acheteur qui le premier formule l’offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article L. 443-11 ou, si l’offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, dans des conditions définies par décret ».

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 48.016330, 0.183930
Total : 114 340€
Prix d'acquisition : 80 500€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 107 900€
Frais de notaire : 6 440€
Coût estimé : 6 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7677€/an
Fourchette totale : 511€ - 801€/mois
Fourchette annuelle : 6130€ - 9613€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :565,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :33,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 598,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 184,23€
Coût de l'assurance :10 004,75€
Taxe foncière : 767,66€/an
Soit par mois : 63,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 639,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif au gaz, en prévision du raccordement au réseau de chaleur urbain.
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle avec le raccordement au réseau de chaleur
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol (parquet) et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés, parquet en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et du plafond dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs usés nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage collectif: 1 système × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol parquet: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafond salon: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 677 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 815 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 400 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 768 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 383 €
Revenus locatifs : +7 677 €
Charges déductibles : -32 383 €
Résultat foncier Année 1 : -24 707 €(Déficit de 24 707 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 307 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 983 €/an
Revenus locatifs : +7 677 €
Charges déductibles : -4 983 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 693 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3306.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 325 €(65% de 80 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 903 €/an
Calcul : 52 325 € × 3,636% = 1 903 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 677 €32 387 €3 819 €-24 710 €21 400 €3 310 €3 310 €
27 830 €4 885 €3 717 €2 945 €--366 €
37 987 €4 780 €3 612 €3 207 €---
48 146 €4 671 €3 503 €3 475 €---
58 309 €4 559 €3 391 €3 751 €---
68 476 €4 442 €3 275 €4 033 €---
78 645 €4 322 €3 154 €4 323 €---
88 818 €4 198 €3 030 €4 620 €---
98 994 €4 069 €2 901 €4 926 €---
109 174 €3 936 €2 768 €5 239 €---
119 358 €3 798 €2 630 €5 560 €---
129 545 €3 655 €2 487 €5 890 €---
139 736 €3 508 €2 340 €6 228 €---
149 930 €3 355 €2 188 €6 575 €---
1510 129 €3 198 €2 030 €6 931 €---
1610 332 €3 035 €1 867 €7 297 €---
1710 538 €2 866 €1 698 €7 672 €---
1810 749 €2 692 €1 524 €8 058 €---
1910 964 €2 511 €1 343 €8 453 €---
2011 183 €2 324 €1 157 €8 859 €---
2111 407 €2 131 €963 €9 276 €---
2211 635 €1 932 €764 €9 704 €---
2311 868 €1 725 €557 €10 143 €---
2412 105 €1 511 €344 €10 594 €---
2512 347 €1 290 €123 €11 057 €---
TOTAL245 883 €111 780 €55 184 €134 103 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 103 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 612 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 612 €-6 420 €+8 032 €
2+1 612 €0 €+1 612 €
3+1 612 €+852 €+760 €
4+1 612 €+1 043 €+569 €
5+1 612 €+1 125 €+487 €
6+1 612 €+1 210 €+402 €
7+1 612 €+1 297 €+315 €
8+1 612 €+1 386 €+226 €
9+1 612 €+1 478 €+134 €
10+1 612 €+1 572 €+40 €
11+1 612 €+1 668 €-56 €
12+1 612 €+1 767 €-155 €
13+1 612 €+1 868 €-256 €
14+1 612 €+1 972 €-360 €
15+1 612 €+2 079 €-467 €
16+1 612 €+2 189 €-577 €
17+1 612 €+2 302 €-690 €
18+1 612 €+2 417 €-805 €
19+1 612 €+2 536 €-924 €
20+1 612 €+2 658 €-1 046 €
21+1 612 €+2 783 €-1 171 €
22+1 612 €+2 911 €-1 299 €
23+1 612 €+3 043 €-1 431 €
24+1 612 €+3 178 €-1 566 €
25+1 612 €+3 317 €-1 705 €
Total+40 300 €+40 231 €+69 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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