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Maison à vendre

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface155m²
Coût Total245 830€
Loyer Annuel17 733€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 096,77 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cheminée, Salle à manger (total 35,2 m²), 4 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

Baisse de prix, Tous commerces, écoles et autres services directement accessibles à pied, à vélo. Une maison familiale, également appropriée pour de l'habitation partagée entre proches, ou bien pour un investissement locatif rentable. Maison répartie sur deux niveaux, avec actuellement 2 logements indépendants mais totalement communicants, un T2 en RDC et un T4 à l'étage. Chaque appartement dispose de 2 entrées indépendantes. Pour parfaire le tout, un beau jardin fleuri et un jardin potager, un garage, un atelier et un emplacement parking de midi. Je vous invite à me contacter afin d'organiser une visite. Fabienne HAUDELAYOUS (E.I.)

Agent commercial mandaté par L'Agenda Immobilier RSAC TARBES 803030170

Classe énergie D / classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 040€ et 2 820€ /an, prix moyens des énergies indexés au 1er janvier 2021 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Honoraires à la charge du vendeur.

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.238877, 0.066452
Total : 245 830€
Prix d'acquisition : 170 000€
Travaux : 62 230€
Valeur du bien : 232 230€
Frais de notaire : 13 600€
Coût estimé : 13 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1478€/mois
Loyer annuel estimé : 17733€/an
Fourchette totale : 1148€ - 1902€/mois
Fourchette annuelle : 13777€ - 22825€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 634,34 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 323 €
Prix d'achat :170 000 €
Décote à l'achat :-83 323€ (-32.9%)
Marge achat-revente :7 493€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 830€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 234,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 306,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 562,52€
Coût de l'assurance :21 510,12€
Taxe foncière : 1 773,34€/an
Soit par mois : 147,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 477,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 454,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 230 €(401 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 950€
    Isolation combles: 155 m² × 70€/m² = 10850€, Main d'œuvre: 100€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 800€ = 15200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€
  • Chambres:2 880€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Éclairage: 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 478 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 733 €/an
Calcul : 1 478 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 569 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 830 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 230 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 433 €
Revenus locatifs : +17 733 €
Charges déductibles : -73 433 €
Résultat foncier Année 1 : -55 700 €(Déficit de 55 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 203 €/an
Revenus locatifs : +17 733 €
Charges déductibles : -11 203 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34299.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 170 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500 €(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 733 €73 441 €8 578 €-55 708 €21 400 €34 308 €34 308 €
218 088 €10 987 €8 354 €7 101 €--27 207 €
318 450 €10 756 €8 122 €7 694 €--19 513 €
418 819 €10 515 €7 882 €8 303 €--11 210 €
519 195 €10 267 €7 633 €8 929 €--2 281 €
619 579 €10 009 €7 375 €9 570 €---
719 971 €9 742 €7 108 €10 229 €---
820 370 €9 466 €6 832 €10 905 €---
920 778 €9 179 €6 545 €11 598 €---
1021 193 €8 882 €6 249 €12 311 €---
1121 617 €8 575 €5 941 €13 042 €---
1222 049 €8 257 €5 623 €13 793 €---
1322 490 €7 927 €5 293 €14 563 €---
1422 940 €7 585 €4 951 €15 355 €---
1523 399 €7 231 €4 598 €16 168 €---
1623 867 €6 865 €4 231 €17 002 €---
1724 344 €6 485 €3 851 €17 859 €---
1824 831 €6 092 €3 458 €18 739 €---
1925 328 €5 684 €3 050 €19 644 €---
2025 834 €5 262 €2 628 €20 572 €---
2126 351 €4 825 €2 191 €21 526 €---
2226 878 €4 372 €1 738 €22 506 €---
2327 416 €3 903 €1 269 €23 513 €---
2427 964 €3 417 €783 €24 547 €---
2528 523 €2 913 €279 €25 610 €---
TOTAL568 007 €252 636 €124 563 €315 371 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 315 371 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 733 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 724 €-6 420 €+10 144 €
2+3 724 €0 €+3 724 €
3+3 724 €0 €+3 724 €
4+3 724 €0 €+3 724 €
5+3 724 €0 €+3 724 €
6+3 724 €+2 187 €+1 537 €
7+3 724 €+3 069 €+655 €
8+3 724 €+3 271 €+453 €
9+3 724 €+3 480 €+244 €
10+3 724 €+3 693 €+31 €
11+3 724 €+3 913 €-189 €
12+3 724 €+4 138 €-414 €
13+3 724 €+4 369 €-645 €
14+3 724 €+4 606 €-882 €
15+3 724 €+4 850 €-1 126 €
16+3 724 €+5 101 €-1 377 €
17+3 724 €+5 358 €-1 634 €
18+3 724 €+5 622 €-1 898 €
19+3 724 €+5 893 €-2 169 €
20+3 724 €+6 172 €-2 448 €
21+3 724 €+6 458 €-2 734 €
22+3 724 €+6 752 €-3 028 €
23+3 724 €+7 054 €-3 330 €
24+3 724 €+7 364 €-3 640 €
25+3 724 €+7 683 €-3 959 €
Total+93 100 €+94 611 €+-1 511 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 113 jours
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