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Immeuble - Environ 169,45m² avec travaux

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface169m²
Coût Total277 588€
Loyer Annuel18 960€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 183 600 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 1 086,39 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Immeuble avec local commercial et appartement duplex à Périgueux Situé à Périgueux, proche du centre et des commodités, cet immeuble offre une belle opportunité d'investissement grâce à sa double configuration : habitation et activité professionnelle. Il se compose de : Un appartement en duplex d'environ 108 m² comprenant : une cuisine indépendante, 4 chambres, une salle d'eau avec WC , 2 WC séparé. Un local commercial d'environ 60 m² en rez-de-chaussée, idéal pour une activité professionnelle, bureau ou commerce de proximité. Ce bien combine emplacement pratique, beaux volumes et potentiel locatif intéressant, que ce soit pour une exploitation personnelle ou pour un investissement patrimonial. Rare sur le secteur, à visiter rapidement !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.178490, 0.731270
Total : 277 588€
Prix d'acquisition : 183 600€
Travaux : 79 300€
Valeur du bien : 262 900€
Frais de notaire : 14 688€
Coût estimé : 14 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 11.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1580€/mois
Loyer annuel estimé : 18960€/an
Fourchette totale : 1251€ - 1996€/mois
Fourchette annuelle : 15007€ - 23956€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 588€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :80,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 448,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 644,03€
Coût de l'assurance :24 288,95€
Taxe foncière : 1 896,04€/an
Soit par mois : 158,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 580,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 606,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-26,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 388 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sol en bon état général mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.7/5 visible - murs propres mais nécessitent un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec peinture, revêtement de sol et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 300 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 108 m² × 12 000€/système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:3 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 950€/fenêtre = 3800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:24 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie cuisine: 2000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€, Plomberie salle de bain: 2000€, Électricité salle de bain: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²) × 30€/m² = 2400€
  • Salon:15 000€
    Rénovation complète salon: 10000€, Électricité salon: 2000€, Plomberie salon: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 580 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 960 €/an
Calcul : 1 580 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 588 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 348 €
Revenus locatifs : +18 960 €
Charges déductibles : -91 348 €
Résultat foncier Année 1 : -72 387 €(Déficit de 72 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 048 €/an
Revenus locatifs : +18 960 €
Charges déductibles : -12 048 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 913 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50987.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 183 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 119 340 €(65% de 183 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 340 €/an
Calcul : 119 340 € × 3,636% = 4 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 960 €91 357 €9 189 €-72 396 €21 400 €50 996 €50 996 €
219 340 €11 811 €8 943 €7 529 €--43 468 €
319 726 €11 557 €8 689 €8 169 €--35 298 €
420 121 €11 294 €8 427 €8 827 €--26 471 €
520 523 €11 023 €8 155 €9 501 €--16 971 €
620 934 €10 742 €7 874 €10 192 €--6 779 €
721 353 €10 452 €7 584 €10 901 €---
821 780 €10 151 €7 284 €11 628 €---
922 215 €9 841 €6 973 €12 374 €---
1022 659 €9 520 €6 652 €13 139 €---
1123 113 €9 188 €6 320 €13 925 €---
1223 575 €8 845 €5 977 €14 730 €---
1324 046 €8 490 €5 622 €15 556 €---
1424 527 €8 123 €5 255 €16 404 €---
1525 018 €7 744 €4 876 €17 274 €---
1625 518 €7 351 €4 484 €18 167 €---
1726 029 €6 946 €4 078 €19 083 €---
1826 549 €6 526 €3 658 €20 023 €---
1927 080 €6 092 €3 225 €20 988 €---
2027 622 €5 644 €2 776 €21 978 €---
2128 174 €5 180 €2 312 €22 994 €---
2228 738 €4 700 €1 833 €24 037 €---
2329 312 €4 204 €1 337 €25 108 €---
2429 899 €3 692 €824 €26 207 €---
2530 497 €3 162 €294 €27 335 €---
TOTAL607 308 €283 634 €132 644 €323 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 960 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 982 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 982 €-6 420 €+10 402 €
2+3 982 €0 €+3 982 €
3+3 982 €0 €+3 982 €
4+3 982 €0 €+3 982 €
5+3 982 €0 €+3 982 €
6+3 982 €0 €+3 982 €
7+3 982 €+1 237 €+2 745 €
8+3 982 €+3 488 €+494 €
9+3 982 €+3 712 €+270 €
10+3 982 €+3 942 €+40 €
11+3 982 €+4 177 €-195 €
12+3 982 €+4 419 €-437 €
13+3 982 €+4 667 €-685 €
14+3 982 €+4 921 €-939 €
15+3 982 €+5 182 €-1 200 €
16+3 982 €+5 450 €-1 468 €
17+3 982 €+5 725 €-1 743 €
18+3 982 €+6 007 €-2 025 €
19+3 982 €+6 296 €-2 314 €
20+3 982 €+6 593 €-2 611 €
21+3 982 €+6 898 €-2 916 €
22+3 982 €+7 211 €-3 229 €
23+3 982 €+7 532 €-3 550 €
24+3 982 €+7 862 €-3 880 €
25+3 982 €+8 201 €-4 219 €
Total+99 550 €+97 102 €+2 448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 114 jours
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