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Appartement à vendre

VilleFerté-Macé (61)
Surface90
Coût Total156 500
Loyer Annuel9 243
Rentabilité5.91%
Cashflow/mois-180
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Sans vis-à-vis, Exposition sud-ouest, Pas de cave

EN EXCLUSIVITE Magnifique appartement de style 'Haussmannien' T3 Proche de Bagnoles de l'orne ce bel appartement rare et unique à la vente situé au 1er étage d'un immeuble rempli d'histoire ayant été édifié en 1853 lui conférant une architecture unique façade d'inspiration vénitienne dont cet appartement bénéficie d'un petit balcon digne de Roméo et Juliette. Ce bel appartement sans vis à vis vous offrira un grand confort de vie grâce sa belle hauteur sous plafonds de 3,20m, ses 90m2 de surface habillés en parquet de chêne, ses grandes fenêtres laissant entrer la lumière de toute part en vous acceuillant dans son hall d'entrée desservant 1 spacieux salon-séjour exposé plein sud, 1 cuisine aménagée neuve, 2 grandes chambres, 1 salle d'eau, 1 wc sans oublier 1 place de parking privative et des places aux alentours pour vos visiteurs. Exposition de l'immeuble Sud, Ouest. Double vitrage, volet roulant électrique, chauffage collectif au gaz de ville, compteur d'eau individuel, 2 belles cheminées en marbre ainsi que l'usage du blacon à titre privatif viennent agrémenter ce bien. Cet appartement est prêt à vous accueillir sans aucun frais supplémentaire. Aucun travaux de copropriété en cours lors de votre entrée dans les lieux. Avantage de ce bien , il est en copropriété collégiale de 5 lots ,RDC + 3 étages dont charges modiques de copropriété 65EUR par mois.. Commerces, écoles à proximités. Cette annonce vous est proposée par CHIRAT Chantal - EI - NoRSAC: 448062810, Enregistré à Greffe du tribunal de commerce de ALENCON

  • Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -
Ville : Ferté-Macé
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61600
Coordonnées : 48.589956, -0.353720
Total : 156 500
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 32 300
Valeur du bien : 147 300
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 11.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 770€/mois
Loyer annuel estimé : 9243€/an
Fourchette totale : 594€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7128€ - 11987€/an
Rentabilité brute :5.91%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :640,93 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 684
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :+57 316 (+99.4%)
Marge achat-revente :-98 816€ (-171.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,34€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 808,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 791,31
Coût de l'assurance :13 302,50
Taxe foncière : 924,34€/an
Soit par mois : 77,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 65,00€/mois
Soit par an : 780,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 770,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 950,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,39€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 100
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ferté-Macé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Calcul : 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 051 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 500 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 924 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 780 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 588
Revenus locatifs : +9 243
Charges déductibles : -39 588
Résultat foncier Année 1 : -30 344(Déficit de 30 344 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 944
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 288 €/an
Revenus locatifs : +9 243
Charges déductibles : -7 288
Résultat foncier Années 2+ : 1 956 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8944.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 24339 5935 056-30 34921 400 €8 949 €8 949 €
29 4287 1564 9202 272--6 677 €
39 6177 0154 7782 602--4 075 €
49 8096 8694 6332 940--1 135 €
510 0056 7184 4823 287---
610 2056 5634 3263 643---
710 4106 4024 1654 008---
810 6186 2363 9994 382---
910 8306 0643 8284 766---
1011 0475 8873 6505 160---
1111 2685 7033 4675 564---
1211 4935 5143 2785 979---
1311 7235 3183 0826 405---
1411 9575 1162 8806 841---
1512 1964 9072 6717 289---
1612 4404 6922 4557 749---
1712 6894 4692 2328 221---
1812 9434 2382 0028 705---
1913 2024 0001 7649 202---
2013 4663 7541 5189 712---
2113 7353 5001 26410 235---
2214 0103 2381 00110 772---
2314 2902 96773011 324---
2414 5762 68645011 890---
2514 8672 39716012 471---
TOTAL296 069161 00272 791135 06721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 067
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 941 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 941-6 420+8 361
2+1 9410+1 941
3+1 9410+1 941
4+1 9410+1 941
5+1 941+646+1 295
6+1 941+1 093+848
7+1 941+1 202+739
8+1 941+1 315+626
9+1 941+1 430+511
10+1 941+1 548+393
11+1 941+1 669+272
12+1 941+1 794+147
13+1 941+1 921+20
14+1 941+2 052-111
15+1 941+2 187-246
16+1 941+2 325-384
17+1 941+2 466-525
18+1 941+2 611-670
19+1 941+2 760-819
20+1 941+2 913-972
21+1 941+3 070-1 129
22+1 941+3 232-1 291
23+1 941+3 397-1 456
24+1 941+3 567-1 626
25+1 941+3 741-1 800
Total+48 525+40 520+8 005
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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