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Maison de village avec de grands volumes

Bien expiré
VilleCoursan (11)
Surface119m²
Coût Total196 170€
Loyer Annuel11 341€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 042,02 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 4 pièces

Ne tardez pas à venir visiter cette maison de village située à proximité des commerces et des écoles.

Elle se compose de :

  • une cuisine ouverte de 30,50m²,

  • un toilette séparé de 2,35m²,

  • une buanderie de 3m²,

  • deux chambres à l'étage de 17m² et 14,11m² avec placards et parquet au sol en bon état,

  • une salle de bains de 4,19m² avec cabine de douche et un toilette (tout est carrelé),

  • une grande pièce à l'étage de 45m².

Toutes les fenêtres sont en Pvc avec volets électriques.

Elle n'attend que vous !

Cette annonce référence 310981 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Valérie Mangin (Ei) immatriculé au Rsac de Beziers (34500) sous le numéro .

Prix du bien : 124 000,00 €

Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques :

Date de réalisation du diagnostic énergétique :

Score Dpe : 212 kWhEP/m²/an

Score Ges : 7 kgepCO2/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1790.00 € et 2460.00 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Coursan
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11110
Coordonnées : 43.235120, 3.057360
Total : 196 170€
Prix d'acquisition : 124 000€
Travaux : 62 250€
Valeur du bien : 186 250€
Frais de notaire : 9 920€
Coût estimé : 9 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 7.94€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 10.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 945€/mois
Loyer annuel estimé : 11341€/an
Fourchette totale : 725€ - 1232€/mois
Fourchette annuelle : 8701€ - 14783€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.44% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :196 170€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :965,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :58,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 024,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 426,15€
Coût de l'assurance :17 655,30€
Taxe foncière : 1 134,15€/an
Soit par mois : 94,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 945,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 118,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-173,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles si accessible
Quantité: 119 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et entretien des fenêtres en PVC avec volets électriques
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'étanchéité et performance
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cabine de douche, lavabo et WC si vétustes
Quantité: 1 salle de bain (4,19 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 31 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (30,50 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du carrelage
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 250 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 785€
    Isolation combles: 119 m² × 40€/m² = 4760€, Main d'œuvre: 25€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:2 200€
    Fenêtres PVC double vitrage: 4 fenêtres × 550€ = 2200€ (pose comprise)
  • Salle de bain:38 620€
    Rénovation complète salle de bain: 4,19 m² × 2000€/m² = 8380€, Main d'œuvre: 620€
  • Chambres:1 860€
    Rafraîchissement parquet: 31 m² × 50€/m² = 1550€, Main d'œuvre: 310€
  • Cuisine:1 585€
    Peinture cuisine: 30,50 m² × 30€/m² = 915€, Main d'œuvre: 85€
  • Salon:700€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Coursan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 485€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 945 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Calcul : 945 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 468 €/an
Base de calcul : Emprunt de 196 170 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 706 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 134 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 558 €
Revenus locatifs : +11 341 €
Charges déductibles : -70 558 €
Résultat foncier Année 1 : -59 217 €(Déficit de 59 217 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 817 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 308 €/an
Revenus locatifs : +11 341 €
Charges déductibles : -8 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 033 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37816.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 80 600 €(65% de 124 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 931 €/an
Calcul : 80 600 € × 3,636% = 2 931 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 341 €70 565 €6 474 €-59 223 €21 400 €37 823 €37 823 €
211 568 €8 141 €6 301 €3 427 €--34 396 €
311 800 €7 962 €6 122 €3 837 €--30 559 €
412 036 €7 777 €5 937 €4 259 €--26 300 €
512 276 €7 585 €5 745 €4 691 €--21 609 €
612 522 €7 387 €5 547 €5 135 €--16 475 €
712 772 €7 183 €5 342 €5 590 €--10 885 €
813 028 €6 971 €5 131 €6 057 €--4 828 €
913 288 €6 752 €4 912 €6 536 €---
1013 554 €6 526 €4 685 €7 028 €---
1113 825 €6 292 €4 451 €7 533 €---
1214 102 €6 050 €4 210 €8 052 €---
1314 384 €5 800 €3 959 €8 584 €---
1414 671 €5 541 €3 701 €9 130 €---
1514 965 €5 274 €3 434 €9 691 €---
1615 264 €4 997 €3 157 €10 267 €---
1715 569 €4 712 €2 871 €10 858 €---
1815 881 €4 416 €2 576 €11 465 €---
1916 198 €4 111 €2 270 €12 088 €---
2016 522 €3 795 €1 954 €12 728 €---
2116 853 €3 468 €1 628 €13 385 €---
2217 190 €3 131 €1 290 €14 059 €---
2317 534 €2 781 €941 €14 752 €---
2417 884 €2 420 €580 €15 464 €---
2518 242 €2 047 €207 €16 195 €---
TOTAL363 271 €201 685 €93 426 €161 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 341 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 382 €-6 420 €+8 802 €
2+2 382 €0 €+2 382 €
3+2 382 €0 €+2 382 €
4+2 382 €0 €+2 382 €
5+2 382 €0 €+2 382 €
6+2 382 €0 €+2 382 €
7+2 382 €0 €+2 382 €
8+2 382 €0 €+2 382 €
9+2 382 €+512 €+1 870 €
10+2 382 €+2 108 €+274 €
11+2 382 €+2 260 €+122 €
12+2 382 €+2 416 €-34 €
13+2 382 €+2 575 €-193 €
14+2 382 €+2 739 €-357 €
15+2 382 €+2 907 €-525 €
16+2 382 €+3 080 €-698 €
17+2 382 €+3 257 €-875 €
18+2 382 €+3 439 €-1 057 €
19+2 382 €+3 626 €-1 244 €
20+2 382 €+3 818 €-1 436 €
21+2 382 €+4 015 €-1 633 €
22+2 382 €+4 218 €-1 836 €
23+2 382 €+4 426 €-2 044 €
24+2 382 €+4 639 €-2 257 €
25+2 382 €+4 858 €-2 476 €
Total+59 550 €+48 476 €+11 074 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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