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Vente appartement 5 pièces 100,2 m² Ris-Orangis (91130) - Superimmo

VilleRis-Orangis (91)
Surface100
Coût Total212 200
Loyer Annuel17 897
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+215
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé d'un immeuble avec ascenseur, à proximité immédiate du RER, cet appartement de 5 pièces vous offre une surface habitable d'environ 100 m². Vous bénéficierez d'un grand séjour spacieux avec balcon, de trois chambres, d'une cuisine aménagée, d'une salle de bains et d'un WC. Le bien est vendu loué et ne nécessite pas de travaux. Vous profiterez d'une place de parking en extérieur. La résidence est idéalement située à proximité des transports en commun, gare RER et grands axes routiers à seulement 2 minutes, ainsi que d'un arrêt de bus à quelques pas. Vous trouverez également à proximité des écoles, des parcs comme celui de la Theuillerie, et des équipements sportifs. Ce cadre de vie offre un équilibre parfait entre proximité des commodités et tranquillité, faisant de cet appartement un choix idéal pour ceux qui cherchent à concilier vie urbaine et confort.Century21 Achat Vente Estimation Location Gestion Syndic de CopropriétéAfficher plus

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Total : 212 200
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 34 000
Valeur du bien : 199 000
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17897€/an
Fourchette totale : 1273€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 15278€ - 20963€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 924,23 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 423
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-27 423 (-14.3%)
Marge achat-revente :-19 777€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 127,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 522,14
Coût de l'assurance :18 567,50
Taxe foncière : 1 789,66€/an
Soit par mois : 149,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 897 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 930
Revenus locatifs : +17 897
Charges déductibles : -43 930
Résultat foncier Année 1 : -26 033(Déficit de 26 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 633
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 930 €/an
Revenus locatifs : +17 897
Charges déductibles : -9 930
Résultat foncier Années 2+ : 7 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4632.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 89743 9367 404-26 04021 400 €4 640 €4 640 €
218 2559 7437 2118 511---
318 6209 5437 0119 076---
418 9929 3366 8039 656---
519 3729 1216 58910 251---
619 7598 8996 36610 861---
720 1548 6686 13611 486---
820 5588 4305 89712 128---
920 9698 1825 65012 786---
1021 3887 9265 39413 462---
1121 8167 6615 12914 155---
1222 2527 3864 85414 866---
1322 6977 1014 56915 596---
1423 1516 8064 27416 345---
1523 6146 5013 96917 113---
1624 0866 1853 65217 902---
1724 5685 8573 32418 711---
1825 0605 5172 98519 542---
1925 5615 1652 63320 395---
2026 0724 8012 26921 271---
2126 5934 4241 89122 170---
2227 1254 0331 50023 093---
2327 6683 6281 09524 040---
2428 2213 20867625 013---
2528 7862 77424126 012---
TOTAL573 233204 831107 522368 40221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 402
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758-6 420+10 178
2+3 758+1 161+2 597
3+3 758+2 723+1 035
4+3 758+2 897+861
5+3 758+3 075+683
6+3 758+3 258+500
7+3 758+3 446+312
8+3 758+3 638+120
9+3 758+3 836-78
10+3 758+4 039-281
11+3 758+4 246-488
12+3 758+4 460-702
13+3 758+4 679-921
14+3 758+4 903-1 145
15+3 758+5 134-1 376
16+3 758+5 371-1 613
17+3 758+5 613-1 855
18+3 758+5 863-2 105
19+3 758+6 119-2 361
20+3 758+6 381-2 623
21+3 758+6 651-2 893
22+3 758+6 928-3 170
23+3 758+7 212-3 454
24+3 758+7 504-3 746
25+3 758+7 804-4 046
Total+93 950+110 520+-16 570
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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