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Vente appartement 5 pièces 100,2 m² Ris-Orangis (91130) - Superimmo

Bien expiré
VilleRis-Orangis (91)
Surface100m²
Coût Total212 200€
Loyer Annuel17 897€
Rentabilité8.43%
Cashflow/mois+215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 650 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Situé d'un immeuble avec ascenseur, à proximité immédiate du RER, cet appartement de 5 pièces vous offre une surface habitable d'environ 100 m². Vous bénéficierez d'un grand séjour spacieux avec balcon, de trois chambres, d'une cuisine aménagée, d'une salle de bains et d'un WC. Le bien est vendu loué et ne nécessite pas de travaux. Vous profiterez d'une place de parking en extérieur. La résidence est idéalement située à proximité des transports en commun, gare RER et grands axes routiers à seulement 2 minutes, ainsi que d'un arrêt de bus à quelques pas. Vous trouverez également à proximité des écoles, des parcs comme celui de la Theuillerie, et des équipements sportifs. Ce cadre de vie offre un équilibre parfait entre proximité des commodités et tranquillité, faisant de cet appartement un choix idéal pour ceux qui cherchent à concilier vie urbaine et confort.Century21 Achat Vente Estimation Location Gestion Syndic de CopropriétéAfficher plus

Ville : Ris-Orangis
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91130
Total : 212 200€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 34 000€
Valeur du bien : 199 000€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 14.91€/m²/mois
Fourchette : 12.73€ - 17.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1491€/mois
Loyer annuel estimé : 17897€/an
Fourchette totale : 1273€ - 1747€/mois
Fourchette annuelle : 15278€ - 20963€/an
Rentabilité brute :8.43%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 9.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 924,23 €/m²
Basé sur :158 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 423 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-27 423€ (-14.3%)
Marge achat-revente :-19 777€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 065,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 127,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 522,14€
Coût de l'assurance :18 567,50€
Taxe foncière : 1 789,66€/an
Soit par mois : 149,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 491,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 276,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :214,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 000 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ris-Orangis (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 491 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 897 €/an
Calcul : 1 491 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 930 €
Revenus locatifs : +17 897 €
Charges déductibles : -43 930 €
Résultat foncier Année 1 : -26 033 €(Déficit de 26 033 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 633 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 930 €/an
Revenus locatifs : +17 897 €
Charges déductibles : -9 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 967 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4632.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 897 €43 936 €7 404 €-26 040 €21 400 €4 640 €4 640 €
218 255 €9 743 €7 211 €8 511 €---
318 620 €9 543 €7 011 €9 076 €---
418 992 €9 336 €6 803 €9 656 €---
519 372 €9 121 €6 589 €10 251 €---
619 759 €8 899 €6 366 €10 861 €---
720 154 €8 668 €6 136 €11 486 €---
820 558 €8 430 €5 897 €12 128 €---
920 969 €8 182 €5 650 €12 786 €---
1021 388 €7 926 €5 394 €13 462 €---
1121 816 €7 661 €5 129 €14 155 €---
1222 252 €7 386 €4 854 €14 866 €---
1322 697 €7 101 €4 569 €15 596 €---
1423 151 €6 806 €4 274 €16 345 €---
1523 614 €6 501 €3 969 €17 113 €---
1624 086 €6 185 €3 652 €17 902 €---
1724 568 €5 857 €3 324 €18 711 €---
1825 060 €5 517 €2 985 €19 542 €---
1925 561 €5 165 €2 633 €20 395 €---
2026 072 €4 801 €2 269 €21 271 €---
2126 593 €4 424 €1 891 €22 170 €---
2227 125 €4 033 €1 500 €23 093 €---
2327 668 €3 628 €1 095 €24 040 €---
2428 221 €3 208 €676 €25 013 €---
2528 786 €2 774 €241 €26 012 €---
TOTAL573 233 €204 831 €107 522 €368 402 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 402 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 897 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 758 €-6 420 €+10 178 €
2+3 758 €+1 161 €+2 597 €
3+3 758 €+2 723 €+1 035 €
4+3 758 €+2 897 €+861 €
5+3 758 €+3 075 €+683 €
6+3 758 €+3 258 €+500 €
7+3 758 €+3 446 €+312 €
8+3 758 €+3 638 €+120 €
9+3 758 €+3 836 €-78 €
10+3 758 €+4 039 €-281 €
11+3 758 €+4 246 €-488 €
12+3 758 €+4 460 €-702 €
13+3 758 €+4 679 €-921 €
14+3 758 €+4 903 €-1 145 €
15+3 758 €+5 134 €-1 376 €
16+3 758 €+5 371 €-1 613 €
17+3 758 €+5 613 €-1 855 €
18+3 758 €+5 863 €-2 105 €
19+3 758 €+6 119 €-2 361 €
20+3 758 €+6 381 €-2 623 €
21+3 758 €+6 651 €-2 893 €
22+3 758 €+6 928 €-3 170 €
23+3 758 €+7 212 €-3 454 €
24+3 758 €+7 504 €-3 746 €
25+3 758 €+7 804 €-4 046 €
Total+93 950 €+110 520 €+-16 570 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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