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MAISON DE VILLE

VilleSaint-Ay (45)
Surface127
Coût Total216 456
Loyer Annuel14 870
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-3
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 151 200 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 190,55 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

Votre agence Saint Ay Immobilier vous propose en nouveauté cette maison de ville proche des bords de Loire et des commodités. Idéalement située, elle bénéficie d'un environnement agréable et d'un accès rapide aux commerces, écoles et transports. Exposée plein sud, la maison profite d'une belle luminosité tout au long de la journée. Composée d'une entrée, un salon lumineux, un séjour spacieux, une cuisine aménagée et fonctionnelle, une salle d'eau avec wc au rez de chaussée. L'étage vous propose 3 chambres dont une avec dressing, un wc. Cette maison conviendra parfaitement à une famille ou à un projet d'investissement, grâce à son emplacement recherché et son agencement optimisé. Vous profiterez également d'un sous sol total, d'une cave et d'un jardin non attenant de 325 m2.

  • https://saintayimmo.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Saint-Ay
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45130
Coordonnées : 47.858125, 1.753728
Total : 216 456
Prix d'acquisition : 151 200
Travaux : 53 160
Valeur du bien : 204 360
Frais de notaire : 12 096
Coût estimé : 12 096
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 9.76€/m²/mois
Fourchette : 7.88€ - 12.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 1239€/mois
Loyer annuel estimé : 14870€/an
Fourchette totale : 1001€ - 1533€/mois
Fourchette annuelle : 12016€ - 18401€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 8.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 867,47 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 169
Prix d'achat :151 200
Décote à l'achat :-85 969 (-36.2%)
Marge achat-revente :20 713€ (8.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 456
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 057,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,33€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 118,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 678,05
Coût de l'assurance :18 398,76
Taxe foncière : 1 486,97€/an
Soit par mois : 123,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 239,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite rénovation pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Mise aux normes électrique nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 160(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 660
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 80€/m² = 10160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 600€/fenêtre = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Rénovation salle de bain:12 500
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: inclus
  • Revêtement sol chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture chambres:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité chambres:4 500
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 100€/m² × 15 m² = 4500€, Main d'œuvre: inclus
  • Peinture entrée:300
    Peinture entrée: 6 m² × 50€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Ay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 260✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 239 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 870 €/an
Calcul : 1 239 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 986 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 456 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 487 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 160
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 369
Revenus locatifs : +14 870
Charges déductibles : -62 369
Résultat foncier Année 1 : -47 500(Déficit de 47 500 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 100
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 209 €/an
Revenus locatifs : +14 870
Charges déductibles : -9 209
Résultat foncier Années 2+ : 5 660 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26099.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 151 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 280(65% de 151 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 574 €/an
Calcul : 98 280 € × 3,636% = 3 574
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 87062 3766 993-47 50621 400 €26 106 €26 106 €
215 1679 0276 8046 140--19 967 €
315 4708 8326 6096 638--13 328 €
415 7808 6306 4077 150--6 179 €
516 0958 4226 1997 674---
616 4178 2075 9848 211---
716 7467 9845 7618 762---
817 0817 7545 5319 326---
917 4227 5175 2949 905---
1017 7717 2725 04910 499---
1118 1267 0184 79511 108---
1218 4896 7564 53311 733---
1318 8586 4864 26312 373---
1419 2366 2063 98313 030---
1519 6205 9173 69413 703---
1620 0135 6193 39614 394---
1720 4135 3103 08715 103---
1820 8214 9922 76915 830---
1921 2384 6622 44016 575---
2021 6624 3222 09917 340---
2122 0963 9711 74818 125---
2222 5383 6081 38518 930---
2322 9883 2331 01019 756---
2423 4482 84562220 603---
2523 9172 44522221 472---
TOTAL476 282209 411100 678266 87121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 871
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 123 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 123-6 420+9 543
2+3 1230+3 123
3+3 1230+3 123
4+3 1230+3 123
5+3 123+448+2 675
6+3 123+2 463+660
7+3 123+2 628+495
8+3 123+2 798+325
9+3 123+2 972+151
10+3 123+3 150-27
11+3 123+3 332-209
12+3 123+3 520-397
13+3 123+3 712-589
14+3 123+3 909-786
15+3 123+4 111-988
16+3 123+4 318-1 195
17+3 123+4 531-1 408
18+3 123+4 749-1 626
19+3 123+4 973-1 850
20+3 123+5 202-2 079
21+3 123+5 437-2 314
22+3 123+5 679-2 556
23+3 123+5 927-2 804
24+3 123+6 181-3 058
25+3 123+6 442-3 319
Total+78 075+80 061+-1 986
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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