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Maison - 4 pièce(s) - 88 m²

VilleViscomtat (63)
Surface88m²
Coût Total130 000€
Loyer Annuel7 217€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 784,09 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Secteur campagne à 5mn de toutes commodités et sortie autoroute, Maison en pierre à rénover comprenant en RDC une entrée, une cuisine, un séjour, une chambre de 14m2 avec sa salle d'eau et un wc séparé, à l'étage 2 chambres 14 et 13m2 et au 2è un grenier aménageable. Un garage de 18m2 non attenant. Le tout sur terrain arboré. Prévoir travaux

Honoraires inclus de 11.29% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 62 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 5500.00 et 7600.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AU16IMMO : Valerie DUBOST Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 337 626 345 00025 TTC Numéro de mandat : 858

Ville : Viscomtat
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63250
Total : 130 000€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 55 480€
Valeur du bien : 124 480€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 6.83€/m²/mois
Fourchette : 4.69€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7217€/an
Fourchette totale : 413€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 4953€ - 10517€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :3.81% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :416,67 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 667 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :+32 333€ (+88.2%)
Marge achat-revente :-93 333€ (-254.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 871,24€
Coût de l'assurance :11 375,00€
Taxe foncière : 721,69€/an
Soit par mois : 60,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 601,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 750,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-149,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 41 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 480 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 280€
    Isolation toiture: 88 m² × 60€/m² = 5280€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 700€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 700€ = 7700€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salon:4 500€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation chambres:12 000€
    Rénovation lourde chambres: 41 m² × 300€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:6 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Viscomtat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 722 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 188 €
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -61 188 €
Résultat foncier Année 1 : -53 971 €(Déficit de 53 971 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 571 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 708 €/an
Revenus locatifs : +7 217 €
Charges déductibles : -5 708 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32571.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 217 €61 193 €4 536 €-53 976 €21 400 €32 576 €32 576 €
27 361 €5 594 €4 418 €1 767 €--30 809 €
37 508 €5 472 €4 295 €2 037 €--28 772 €
47 659 €5 345 €4 168 €2 314 €--26 458 €
57 812 €5 213 €4 036 €2 599 €--23 859 €
67 968 €5 077 €3 900 €2 891 €--20 968 €
78 127 €4 936 €3 759 €3 192 €--17 777 €
88 290 €4 789 €3 613 €3 500 €--14 276 €
98 456 €4 638 €3 461 €3 818 €--10 458 €
108 625 €4 481 €3 304 €4 144 €--6 315 €
118 797 €4 319 €3 142 €4 479 €--1 836 €
128 973 €4 150 €2 974 €4 823 €---
139 153 €3 976 €2 799 €5 177 €---
149 336 €3 795 €2 618 €5 541 €---
159 523 €3 608 €2 431 €5 915 €---
169 713 €3 414 €2 237 €6 299 €---
179 907 €3 213 €2 037 €6 694 €---
1810 105 €3 005 €1 829 €7 100 €---
1910 308 €2 790 €1 613 €7 518 €---
2010 514 €2 567 €1 390 €7 947 €---
2110 724 €2 335 €1 159 €8 389 €---
2210 938 €2 096 €919 €8 843 €---
2311 157 €1 848 €671 €9 309 €---
2411 380 €1 591 €414 €9 790 €---
2511 608 €1 324 €148 €10 283 €---
TOTAL231 160 €150 769 €65 871 €80 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 516 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 516 €-6 420 €+7 936 €
2+1 516 €0 €+1 516 €
3+1 516 €0 €+1 516 €
4+1 516 €0 €+1 516 €
5+1 516 €0 €+1 516 €
6+1 516 €0 €+1 516 €
7+1 516 €0 €+1 516 €
8+1 516 €0 €+1 516 €
9+1 516 €0 €+1 516 €
10+1 516 €0 €+1 516 €
11+1 516 €0 €+1 516 €
12+1 516 €+1 447 €+69 €
13+1 516 €+1 553 €-37 €
14+1 516 €+1 662 €-146 €
15+1 516 €+1 774 €-258 €
16+1 516 €+1 890 €-374 €
17+1 516 €+2 008 €-492 €
18+1 516 €+2 130 €-614 €
19+1 516 €+2 255 €-739 €
20+1 516 €+2 384 €-868 €
21+1 516 €+2 517 €-1 001 €
22+1 516 €+2 653 €-1 137 €
23+1 516 €+2 793 €-1 277 €
24+1 516 €+2 937 €-1 421 €
25+1 516 €+3 085 €-1 569 €
Total+37 900 €+24 668 €+13 232 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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