Vente appartement 5 pièces 88 m² Villeneuve-Saint-Georges (94190) - Superimmo

Bien expiré

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)

Surface88m²

Coût Total136 140€

Loyer Annuel15 339€

Rentabilité11.27%

Cashflow/mois-312€

Prix : 93 000 €

Surface : 88 m²

Prix au m² : 1 056,82 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

À vendre spacieux appartement 5 pièces situé au 8? étage d'une résidence sécurisée offrant une vue dégagée et un espace de vie agréable et lumineux Il se compose d'une entrée avec placards de rangement d'une cuisine indépendante de 10 m² d'une pièce à vivre salon salle à manger de 30 m² ouvrant sur une loggia Un couloir dessert les pièces de nuit comprenant trois chambres une salle d'eau et un WC indépendant Appartement à entièrement rénover idéal pour créer un intérieur à votre image et le remettre entièrement à votre goût Charges de copropriété de 750 euros par mois incluant le chauffage l'eau chaude et l'eau froide Fort potentiel à découvrir rapidement

Ville : Villeneuve-Saint-Georges

Département : Val-de-Marne

Région : Île-de-France

Code postal : 94190

Total : 136 140€

Prix d'acquisition : 93 000€

Travaux : 35 700€

Valeur du bien : 128 700€

Frais de notaire : 7 440€

Coût estimé : 7 440€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 88m²

Loyer prédit : 14.53€/m²/mois

Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois

Loyer total estimé : 1278€/mois

Loyer annuel estimé : 15339€/an

Fourchette totale : 986€ - 1656€/mois

Fourchette annuelle : 11837€ - 19878€/an

Rentabilité brute :11.27%

Fourchette de rentabilité :8.69% - 14.60%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :136 140€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,82€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :39,71€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 712,53€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 705,62€

Coût de l'assurance :11 912,25€

Taxe foncière : 1 533,91€/an

Soit par mois : 127,83€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 750,00€/mois

Soit par an : 9 000,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 278,26€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 590,35€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-312,09€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 88 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 1 salle de bain

Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture et finitions à réaliser dans la cuisine moderne

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 visible - cuisine bien entretenue mais nécessite un léger rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Peinture des murs et réparation du carrelage usé

Quantité: 25 m²

Raison: État 3/5 visible - salon nécessite des travaux de rafraîchissement

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation légère

Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)

Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 700 €(406 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Remplacement système:10 400€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2400€
Menuiseries - Fenêtres:7 200€
Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
Eau chaude - Chauffe-eau:3 400€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2400€ = 2400€, Main d'œuvre: 1000€
Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: inclus
Cuisine - Rafraîchissement:1 800€
Peinture et finitions cuisine: 1 cuisine complète × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 600€
Salon - Rafraîchissement:2 200€
Peinture murs: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Réparation carrelage: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 200€
Chambres - Rénovation légère:2 700€
Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villeneuve-Saint-Georges (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 278 €/mois

Revenus locatifs annuels : 15 339 €/an

Calcul : 1 278 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 543 €/an

Base de calcul : Emprunt de 136 140 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 476 €/an

Calcul : 40 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 534 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 9 000 €/an

Calcul : 750 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 700 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 253 €

Revenus locatifs : +15 339 €

Charges déductibles : -51 253 €

Résultat foncier Année 1 : -35 914 €(Déficit de 35 914 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 14 514 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 553 €/an

Revenus locatifs : +15 339 €

Charges déductibles : -15 553 €

Résultat foncier Années 2+ : -214 €/an(Déficit de 214 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14514.13 € reporté.

Prix d'achat du bien : 93 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 60 450 €(65% de 93 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 198 €/an

Calcul : 60 450 € × 3,636% = 2 198 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	15 339 €	51 258 €	4 547 €	-35 919 €	21 400 €	14 519 €	14 519 €
2	15 646 €	15 437 €	4 426 €	209 €	-	-	14 309 €
3	15 959 €	15 311 €	4 301 €	647 €	-	-	13 662 €
4	16 278 €	15 182 €	4 171 €	1 096 €	-	-	12 566 €
5	16 604 €	15 048 €	4 037 €	1 556 €	-	-	11 010 €
6	16 936 €	14 909 €	3 899 €	2 026 €	-	-	8 984 €
7	17 274 €	14 766 €	3 756 €	2 508 €	-	-	6 475 €
8	17 620 €	14 618 €	3 607 €	3 002 €	-	-	3 473 €
9	17 972 €	14 464 €	3 454 €	3 508 €	-	-	-
10	18 332 €	14 306 €	3 295 €	4 026 €	-	-	-
11	18 698 €	14 142 €	3 131 €	4 557 €	-	-	-
12	19 072 €	13 972 €	2 962 €	5 100 €	-	-	-
13	19 454 €	13 797 €	2 786 €	5 657 €	-	-	-
14	19 843 €	13 615 €	2 605 €	6 228 €	-	-	-
15	20 240 €	13 427 €	2 417 €	6 812 €	-	-	-
16	20 644 €	13 233 €	2 223 €	7 411 €	-	-	-
17	21 057 €	13 032 €	2 022 €	8 025 €	-	-	-
18	21 478 €	12 825 €	1 814 €	8 654 €	-	-	-
19	21 908 €	12 610 €	1 599 €	9 298 €	-	-	-
20	22 346 €	12 387 €	1 377 €	9 959 €	-	-	-
21	22 793 €	12 158 €	1 147 €	10 636 €	-	-	-
22	23 249 €	11 920 €	909 €	11 329 €	-	-	-
23	23 714 €	11 674 €	663 €	12 040 €	-	-	-
24	24 188 €	11 419 €	409 €	12 769 €	-	-	-
25	24 672 €	11 156 €	146 €	13 516 €	-	-	-
TOTAL	491 317 €	376 666 €	65 706 €	114 651 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 651 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 339 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 221 €	-6 420 €	+9 641 €
2	+3 221 €	0 €	+3 221 €
3	+3 221 €	0 €	+3 221 €
4	+3 221 €	0 €	+3 221 €
5	+3 221 €	0 €	+3 221 €
6	+3 221 €	0 €	+3 221 €
7	+3 221 €	0 €	+3 221 €
8	+3 221 €	0 €	+3 221 €
9	+3 221 €	+10 €	+3 211 €
10	+3 221 €	+1 208 €	+2 013 €
11	+3 221 €	+1 367 €	+1 854 €
12	+3 221 €	+1 530 €	+1 691 €
13	+3 221 €	+1 697 €	+1 524 €
14	+3 221 €	+1 868 €	+1 353 €
15	+3 221 €	+2 044 €	+1 177 €
16	+3 221 €	+2 223 €	+998 €
17	+3 221 €	+2 407 €	+814 €
18	+3 221 €	+2 596 €	+625 €
19	+3 221 €	+2 790 €	+431 €
20	+3 221 €	+2 988 €	+233 €
21	+3 221 €	+3 191 €	+30 €
22	+3 221 €	+3 399 €	-178 €
23	+3 221 €	+3 612 €	-391 €
24	+3 221 €	+3 831 €	-610 €
25	+3 221 €	+4 055 €	-834 €
Total	+80 525 €	+34 395 €	+46 130 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Vente appartement 5 pièces 88 m² Villeneuve-Saint-Georges (94190) - Superimmo

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Vente appartement 5 pièces 88 m² Villeneuve-Saint-Georges (94190) - Superimmo

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute ❓

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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