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Maison 4 pièces 100 m²

VilleLupersat (23)
Surface100
Coût Total110 132
Loyer Annuel7 968
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 659 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m² - Maison 4 pièces 100 m²

Votre Petite Agence Aubusson vous propose à la vente cette maison de campagne en pierre d'environ 100 m2, située au calme en Creuse, avec grange attenante et dépendances. Elle se compose : Au RDC : grande pièce de vie salon/cuisine, chambre, salle d'eau avec wc A l'étage : chambre, grande mezzanine Atouts :

Grange attenante 100 m2 (garage / atelier / agrandissement) 2 dépendances Terrain 300 m2 avec jardin Poêle à granulés neuf Maison lumineuse et pleine de charme (terre cuite, parquet)

Travaux :

Fosse septique à prévoir Chauffe-eau à remplacer

Maison saine avec fort potentiel secteur très calme - Idéale résidence secondaire ou projet rénovation. Contactez-nous rapidement pour une visite ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 08/10/2025

Consommation énergie primaire : 503 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 320 € et 4 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Lupersat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23190
Coordonnées : 45.993890, 2.302405
Total : 110 132
Prix d'acquisition : 65 900
Travaux : 38 960
Valeur du bien : 104 860
Frais de notaire : 5 272
Coût estimé : 5 272
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 6.64€/m²/mois
Fourchette : 5.01€ - 8.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 664€/mois
Loyer annuel estimé : 7968€/an
Fourchette totale : 501€ - 879€/mois
Fourchette annuelle : 6016€ - 10553€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :535,71 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :53 571
Prix d'achat :65 900
Décote à l'achat :+12 329 (+23.0%)
Marge achat-revente :-56 561€ (-105.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 132
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 224,61
Coût de l'assurance :9 636,55
Taxe foncière : 796,76€/an
Soit par mois : 66,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Fosse septiqueOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la fosse septique
Quantité: 1 fosse
Raison: Travaux nécessaires pour conformité réglementaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 960(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fosse septique:8 000
    Mise aux normes fosse septique: 1 fosse × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:500
    Rafraîchissement salle de bain: 5 m² × 100€/m² = 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960
    Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 664 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 968 €/an
Calcul : 664 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 555 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 132 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 385 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 797 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 697
Revenus locatifs : +7 968
Charges déductibles : -43 697
Résultat foncier Année 1 : -35 729(Déficit de 35 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 329
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 737 €/an
Revenus locatifs : +7 968
Charges déductibles : -4 737
Résultat foncier Années 2+ : 3 231 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14329.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 96843 7003 558-35 73321 400 €14 333 €14 333 €
28 1274 6443 4623 483--10 850 €
38 2894 5453 3633 745--7 106 €
48 4554 4423 2604 013--3 093 €
58 6244 3363 1544 288---
68 7974 2273 0454 570---
78 9734 1142 9314 859---
89 1523 9972 8145 156---
99 3353 8762 6945 460---
109 5223 7512 5695 771---
119 7123 6222 4406 090---
129 9073 4892 3066 418---
1310 1053 3512 1696 754---
1410 3073 2092 0277 098---
1510 5133 0621 8807 451---
1610 7232 9101 7287 813---
1710 9382 7531 5718 185---
1811 1572 5911 4098 566---
1911 3802 4231 2418 956---
2011 6072 2501 0689 357---
2111 8392 0728899 768---
2212 0761 88770510 189---
2312 3181 69651410 622---
2412 5641 49931711 065---
2512 8151 29511311 520---
TOTAL255 205119 74051 225135 46421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 464
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 968 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 673-6 420+8 093
2+1 6730+1 673
3+1 6730+1 673
4+1 6730+1 673
5+1 673+359+1 314
6+1 673+1 371+302
7+1 673+1 458+215
8+1 673+1 547+126
9+1 673+1 638+35
10+1 673+1 731-58
11+1 673+1 827-154
12+1 673+1 925-252
13+1 673+2 026-353
14+1 673+2 129-456
15+1 673+2 235-562
16+1 673+2 344-671
17+1 673+2 455-782
18+1 673+2 570-897
19+1 673+2 687-1 014
20+1 673+2 807-1 134
21+1 673+2 930-1 257
22+1 673+3 057-1 384
23+1 673+3 187-1 514
24+1 673+3 320-1 647
25+1 673+3 456-1 783
Total+41 825+40 639+1 186
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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