Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface121
Coût Total230 470
Loyer Annuel13 005
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-249
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 1 305,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 6 parkings: Garage, 5 parkings, Terrasse, calme, Pas de balcon, Non meublé

Proche Traînel (10400), dans un village calme à la limite de la Seine-et-Marne et de l'Yonne, charmante maison de 5 pièces offrant un potentiel exceptionnel sur un magnifique terrain clos de 2048 m². L'habitation se compose au rez-de-chaussée d'une entrée, d'une cuisine aménagée et d'un agréable salon-séjour donnant sur une terrasse arrière à l'abri des regards. Ce niveau comprend également deux belles chambres, une salle d'eau et un WC. À l'étage, un palier dessert une troisième chambre ainsi qu'un vaste grenier entièrement aménageable selon vos besoins. Le bien se distingue par ses nombreuses dépendances idéales pour des bricoleurs ou un artisan, incluant trois garages, des ateliers et une grange indépendante. Vous profiterez aussi d'une belle cave voûtée, d'un espace pour stationner plusieurs voitures et d'un coin potager. Maison confortable équipée de double vitrage et de volets roulants électriques. Contactez-moi au plus vite pour plus d'informations.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 158 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa SOUVERIN - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 502 667 579

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.496904, 3.504555
Total : 230 470
Prix d'acquisition : 158 000
Travaux : 59 830
Valeur du bien : 217 830
Frais de notaire : 12 640
Coût estimé : 12 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1084€/mois
Loyer annuel estimé : 13005€/an
Fourchette totale : 789€ - 1489€/mois
Fourchette annuelle : 9465€ - 17867€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 575,19 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 598
Prix d'achat :158 000
Décote à l'achat :-32 598 (-17.1%)
Marge achat-revente :-39 872€ (-20.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 470
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 157,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :67,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 224,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 779,58
Coût de l'assurance :20 166,12
Taxe foncière : 1 300,45€/an
Soit par mois : 108,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 083,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 333,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-249,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite une rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général, rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 830(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:3 630
    Isolation des combles perdus: 121 m² × 30€/m² = 3630€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 500
    Remplacement de fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Pose de parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 130✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 005 €/an
Calcul : 1 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 034 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 470 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 300 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 971
Revenus locatifs : +13 005
Charges déductibles : -69 971
Résultat foncier Année 1 : -56 967(Déficit de 56 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 567
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 141 €/an
Revenus locatifs : +13 005
Charges déductibles : -10 141
Résultat foncier Années 2+ : 2 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35566.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 00569 9798 042-56 97421 400 €35 574 €35 574 €
213 2659 9397 8323 326--32 248 €
313 5309 7217 6143 808--28 440 €
413 8009 4967 3894 304--24 136 €
514 0779 2637 1564 813--19 322 €
614 3589 0226 9145 337--13 986 €
714 6458 7716 6645 874--8 112 €
814 9388 5126 4056 426--1 686 €
915 2378 2436 1366 993---
1015 5427 9655 8587 576---
1115 8527 6775 5708 175---
1216 1697 3795 2728 791---
1316 4937 0694 9629 423---
1416 8236 7494 64210 074---
1517 1596 4174 31010 742---
1617 5026 0743 96711 429---
1717 8525 7183 61112 135---
1818 2095 3493 24212 861---
1918 5744 9672 86013 607---
2018 9454 5712 46414 374---
2119 3244 1612 05415 163---
2219 7113 7371 62915 974---
2320 1053 2971 19016 808---
2420 5072 84173417 666---
2520 9172 36926218 548---
TOTAL416 538229 287116 780187 25121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 251
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 005 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 731-6 420+9 151
2+2 7310+2 731
3+2 7310+2 731
4+2 7310+2 731
5+2 7310+2 731
6+2 7310+2 731
7+2 7310+2 731
8+2 7310+2 731
9+2 731+1 592+1 139
10+2 731+2 273+458
11+2 731+2 453+278
12+2 731+2 637+94
13+2 731+2 827-96
14+2 731+3 022-291
15+2 731+3 223-492
16+2 731+3 429-698
17+2 731+3 640-909
18+2 731+3 858-1 127
19+2 731+4 082-1 351
20+2 731+4 312-1 581
21+2 731+4 549-1 818
22+2 731+4 792-2 061
23+2 731+5 042-2 311
24+2 731+5 300-2 569
25+2 731+5 564-2 833
Total+68 275+56 175+12 100
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →