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Immeuble 22 pièces 365 m²

VilleMontbéliard (25)
Surface365m²
Coût Total481 320€
Loyer Annuel45 241€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+869€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 365 m²
Prix au m² : 1 150,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 22
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 22 pièces 365 m²

Immeuble au coeur de Montbéliard spécial investisseur

composé de 6 appartements et un local commercial ( pouvant être transformé en appartement )

Au rez de chaussé un local d'une surface de 80m² ainsi qu'un appartement de 67m²

Au premier étage un spacieux appartement de 124m² avec beaucoup de cachet et un F 2.

Au deuxième étage vous retrouverez 3 appartements en duplex.

Un garage

sous sol avec caves et chaudière au Gaz

Rapport potentiel locatif de 9 %

Rare à la vente sur le marché

Surface : 365 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.518660, 6.815093
Total : 481 320€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 27 720€
Valeur du bien : 447 720€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 365m²
Loyer prédit : 10.33€/m²/mois
Fourchette : 8.09€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 3770€/mois
Loyer annuel estimé : 45241€/an
Fourchette totale : 2951€ - 4816€/mois
Fourchette annuelle : 35415€ - 57794€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.36% - 12.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :905,51 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :330 511 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :+89 489€ (+27.1%)
Marge achat-revente :-150 809€ (-45.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :481 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 383,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :140,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 524,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :233 839,42€
Coût de l'assurance :42 115,50€
Taxe foncière : 4 524,13€/an
Soit par mois : 377,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 770,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 901,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :868,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière au gaz
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration du système de chauffage pour efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: Estimation de 10 fenêtres (environ 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Immeuble - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (estimation pour 2 appartements)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons
Quantité: 3 salons (environ 63 m² total)
Raison: État 3.7/5 - Salons nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 720 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 4000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:2 520€
    Peinture murs et plafonds: 63 m² × 40€/m² = 2520€
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:1 200€
    Peinture et vérification robinetterie: 12 m² × 100€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 770 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 241 €/an
Calcul : 3 770 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 157 €/an
Base de calcul : Emprunt de 481 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 685 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 524 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 086 €
Revenus locatifs : +45 241 €
Charges déductibles : -50 086 €
Résultat foncier Année 1 : -4 844 €(Déficit de 4 844 €)
Imputable sur revenu global : 4 844 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 366 €/an
Revenus locatifs : +45 241 €
Charges déductibles : -22 366 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 876 €/an
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 241 €50 101 €16 172 €-4 860 €4 860 €--
246 146 €21 952 €15 743 €24 194 €---
347 069 €21 507 €15 299 €25 562 €---
448 010 €21 048 €14 839 €26 963 €---
548 971 €20 572 €14 364 €28 398 €---
649 950 €20 081 €13 872 €29 870 €---
750 949 €19 572 €13 363 €31 377 €---
851 968 €19 045 €12 836 €32 923 €---
953 007 €18 501 €12 292 €34 507 €---
1054 068 €17 937 €11 728 €36 130 €---
1155 149 €17 354 €11 146 €37 795 €---
1256 252 €16 751 €10 543 €39 501 €---
1357 377 €16 127 €9 919 €41 249 €---
1458 524 €15 482 €9 273 €43 042 €---
1559 695 €14 814 €8 606 €44 881 €---
1660 889 €14 124 €7 915 €46 765 €---
1762 107 €13 409 €7 200 €48 698 €---
1863 349 €12 670 €6 461 €50 679 €---
1964 616 €11 905 €5 696 €52 711 €---
2065 908 €11 114 €4 905 €54 794 €---
2167 226 €10 295 €4 087 €56 931 €---
2268 571 €9 449 €3 240 €59 122 €---
2369 942 €8 573 €2 364 €61 370 €---
2471 341 €7 666 €1 458 €63 675 €---
2572 768 €6 729 €520 €66 039 €---
TOTAL1 449 093 €416 778 €233 839 €1 032 315 €4 860 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 458 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 032 315 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 241 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 501 €-1 458 €+10 959 €
2+9 501 €+7 258 €+2 243 €
3+9 501 €+7 668 €+1 833 €
4+9 501 €+8 089 €+1 412 €
5+9 501 €+8 519 €+982 €
6+9 501 €+8 961 €+540 €
7+9 501 €+9 413 €+88 €
8+9 501 €+9 877 €-376 €
9+9 501 €+10 352 €-851 €
10+9 501 €+10 839 €-1 338 €
11+9 501 €+11 338 €-1 837 €
12+9 501 €+11 850 €-2 349 €
13+9 501 €+12 375 €-2 874 €
14+9 501 €+12 913 €-3 412 €
15+9 501 €+13 464 €-3 963 €
16+9 501 €+14 030 €-4 529 €
17+9 501 €+14 609 €-5 108 €
18+9 501 €+15 204 €-5 703 €
19+9 501 €+15 813 €-6 312 €
20+9 501 €+16 438 €-6 937 €
21+9 501 €+17 079 €-7 578 €
22+9 501 €+17 737 €-8 236 €
23+9 501 €+18 411 €-8 910 €
24+9 501 €+19 102 €-9 601 €
25+9 501 €+19 812 €-10 311 €
Total+237 525 €+309 694 €+-72 169 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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