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Appartement t4

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface85m²
Coût Total146 100€
Loyer Annuel9 334€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 164,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 11
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T4 de 4 pièces de 85 m² situé au 11ème étage d'un immeuble de 18 étages à Belfort, secteur quartier des Résidences. Vue dégagée et sur le Lion de Belfort, résidence privée. Proche de toutes commodités: crèches, écoles, collèges et lycées, AFPA, IUT, pôle santé, bureaux de tabac, supérettes, magasin discount, piscine, patinoire, cours de tennis, parc de la Douce, arrêts de bus, marché, banque, à 2 minutes de la ville, autoroute à 5 minutes ...

Construit en 1965, cet appartement offre un espace de vie confortable. Cet appartement comprend 3 chambres et 1 salle de bain avec baignoire. La cuisine équipée est fonctionnelle et bien aménagée. Carrelé partout, chambres parquets. Entièrement équipé de placards bien agencés.

L'appartement bénéficie d'une exposition Sud-Est, offrant une belle luminosité naturelle et de beaux volumes. Travaux de rénovation de façades entièrement réalisés et terminés. Installation prochaine de bornes Waat pour recharge de véhicules électriques.

  • Très bon état général
  • 2 Balcons 1 sud et 1 Est. Il dispose d'1 box en parking souterrain en bas de la résidence sécurisé avec un bip.
  • Cave et ''séchoir'' sur le palier pour espace supplentaire.
  • 1 Ascenseur et un monte charge
  • Accès PMR
  • Interphone connecté au téléphone portable.
  • Gardien 7j/7
  • Chauffage collectif au gaz réglable individuellement. Eau chaud, froide et chauffage compris dans les charges

Chauffage au gaz. Classe énergie E - Classe climat E. Une opportunité à saisir ! Contactez-moi via la messagerie du site pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.632390, 6.839420
Total : 146 100€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 39 180€
Valeur du bien : 138 180€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 778€/mois
Loyer annuel estimé : 9334€/an
Fourchette totale : 606€ - 999€/mois
Fourchette annuelle : 7270€ - 11983€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :677,27 €/m²
Basé sur :177 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 568 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :+41 432€ (+72.0%)
Marge achat-revente :-88 532€ (-153.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 776,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 029,14€
Coût de l'assurance :12 783,75€
Taxe foncière : 933,36€/an
Soit par mois : 77,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 004,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-226,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz actuel.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé pour salle de bain - mise aux normes nécessaires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 180 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:11 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 778 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 334 €/an
Calcul : 778 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 093 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 100 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 518 €
Revenus locatifs : +9 334 €
Charges déductibles : -47 518 €
Résultat foncier Année 1 : -38 184 €(Déficit de 38 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 338 €/an
Revenus locatifs : +9 334 €
Charges déductibles : -8 338 €
Résultat foncier Années 2+ : 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16784.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 334 €47 522 €5 098 €-38 189 €21 400 €16 789 €16 789 €
29 520 €8 209 €4 965 €1 311 €--15 478 €
39 711 €8 072 €4 827 €1 639 €--13 839 €
49 905 €7 929 €4 684 €1 976 €--11 863 €
510 103 €7 781 €4 536 €2 322 €--9 541 €
610 305 €7 628 €4 383 €2 677 €--6 864 €
710 511 €7 469 €4 225 €3 042 €--3 822 €
810 721 €7 305 €4 060 €3 416 €--406 €
910 936 €7 135 €3 890 €3 801 €---
1011 154 €6 958 €3 714 €4 196 €---
1111 378 €6 776 €3 531 €4 602 €---
1211 605 €6 586 €3 342 €5 019 €---
1311 837 €6 390 €3 146 €5 447 €---
1412 074 €6 187 €2 943 €5 887 €---
1512 315 €5 977 €2 732 €6 338 €---
1612 562 €5 759 €2 515 €6 803 €---
1712 813 €5 534 €2 289 €7 279 €---
1813 069 €5 300 €2 055 €7 769 €---
1913 331 €5 058 €1 813 €8 273 €---
2013 597 €4 807 €1 562 €8 791 €---
2113 869 €4 547 €1 302 €9 322 €---
2214 147 €4 278 €1 033 €9 869 €---
2314 429 €3 999 €754 €10 431 €---
2414 718 €3 710 €465 €11 008 €---
2515 012 €3 411 €166 €11 602 €---
TOTAL298 957 €194 327 €74 029 €104 630 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 630 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 334 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 960 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 960 €-6 420 €+8 380 €
2+1 960 €0 €+1 960 €
3+1 960 €0 €+1 960 €
4+1 960 €0 €+1 960 €
5+1 960 €0 €+1 960 €
6+1 960 €0 €+1 960 €
7+1 960 €0 €+1 960 €
8+1 960 €0 €+1 960 €
9+1 960 €+1 019 €+941 €
10+1 960 €+1 259 €+701 €
11+1 960 €+1 381 €+579 €
12+1 960 €+1 506 €+454 €
13+1 960 €+1 634 €+326 €
14+1 960 €+1 766 €+194 €
15+1 960 €+1 901 €+59 €
16+1 960 €+2 041 €-81 €
17+1 960 €+2 184 €-224 €
18+1 960 €+2 331 €-371 €
19+1 960 €+2 482 €-522 €
20+1 960 €+2 637 €-677 €
21+1 960 €+2 797 €-837 €
22+1 960 €+2 961 €-1 001 €
23+1 960 €+3 129 €-1 169 €
24+1 960 €+3 302 €-1 342 €
25+1 960 €+3 480 €-1 520 €
Total+49 000 €+31 389 €+17 611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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