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Maison à vendre

Bien expiré
VilleNonards (19)
Surface150m²
Coût Total199 368€
Loyer Annuel14 956€
Rentabilité7.50%
Cashflow/mois+65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 600 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 864 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Balcon, Terrasse, Pas de cave

Maiosn en pierres, bâtie sur caves avec un four à pain, composée d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte, 5 chambres, sde, sdb, terrasse, balcon, poêle à granulé. A 5/10 min. de tous commerces et écoles.

Ville : Nonards
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19120
Coordonnées : 45.017567, 1.809689
Total : 199 368€
Prix d'acquisition : 129 600€
Travaux : 59 400€
Valeur du bien : 189 000€
Frais de notaire : 10 368€
Coût estimé : 10 368€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1246€/mois
Loyer annuel estimé : 14956€/an
Fourchette totale : 989€ - 1570€/mois
Fourchette annuelle : 11873€ - 18839€/an
Rentabilité brute :7.50%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 9.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 446,24 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :216 935 €
Prix d'achat :129 600 €
Décote à l'achat :-87 335€ (-40.3%)
Marge achat-revente :17 567€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 368€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 056,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 056,96€
Coût de l'assurance :17 444,70€
Taxe foncière : 1 495,59€/an
Soit par mois : 124,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 246,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 180,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :65,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et petites réparations
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche, lavabo, carrelage)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 5 chambres (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 400 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation toiture/combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (pose incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 250€/m² = 2000€ (peinture et main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (matériaux et main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:7 500€
    Rénovation chambres: 75 m² × 100€/m² = 7500€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nonards (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 246 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 956 €/an
Calcul : 1 246 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 368 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 698 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 496 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 484 €
Revenus locatifs : +14 956 €
Charges déductibles : -68 484 €
Résultat foncier Année 1 : -53 528 €(Déficit de 53 528 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 128 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 084 €/an
Revenus locatifs : +14 956 €
Charges déductibles : -9 084 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32127.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 240 €(65% de 129 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 063 €/an
Calcul : 84 240 € × 3,636% = 3 063 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 956 €68 490 €6 897 €-53 534 €21 400 €32 134 €32 134 €
215 255 €8 910 €6 716 €6 345 €--25 789 €
315 560 €8 722 €6 529 €6 838 €--18 951 €
415 871 €8 529 €6 335 €7 343 €--11 609 €
516 189 €8 328 €6 135 €7 861 €--3 748 €
616 513 €8 120 €5 927 €8 392 €---
716 843 €7 905 €5 712 €8 938 €---
817 180 €7 682 €5 489 €9 497 €---
917 523 €7 451 €5 258 €10 072 €---
1017 874 €7 213 €5 019 €10 661 €---
1118 231 €6 965 €4 772 €11 266 €---
1218 596 €6 709 €4 515 €11 887 €---
1318 968 €6 443 €4 250 €12 524 €---
1419 347 €6 169 €3 975 €13 178 €---
1519 734 €5 884 €3 691 €13 850 €---
1620 129 €5 589 €3 396 €14 539 €---
1720 531 €5 284 €3 091 €15 247 €---
1820 942 €4 968 €2 775 €15 974 €---
1921 361 €4 641 €2 447 €16 720 €---
2021 788 €4 302 €2 108 €17 486 €---
2122 224 €3 951 €1 757 €18 273 €---
2222 668 €3 587 €1 394 €19 081 €---
2323 121 €3 211 €1 017 €19 911 €---
2423 584 €2 821 €628 €20 763 €---
2524 056 €2 417 €224 €21 638 €---
TOTAL479 042 €214 291 €100 057 €264 750 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 750 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 956 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 141 €-6 420 €+9 561 €
2+3 141 €0 €+3 141 €
3+3 141 €0 €+3 141 €
4+3 141 €0 €+3 141 €
5+3 141 €0 €+3 141 €
6+3 141 €+1 393 €+1 748 €
7+3 141 €+2 681 €+460 €
8+3 141 €+2 849 €+292 €
9+3 141 €+3 022 €+119 €
10+3 141 €+3 198 €-57 €
11+3 141 €+3 380 €-239 €
12+3 141 €+3 566 €-425 €
13+3 141 €+3 757 €-616 €
14+3 141 €+3 954 €-813 €
15+3 141 €+4 155 €-1 014 €
16+3 141 €+4 362 €-1 221 €
17+3 141 €+4 574 €-1 433 €
18+3 141 €+4 792 €-1 651 €
19+3 141 €+5 016 €-1 875 €
20+3 141 €+5 246 €-2 105 €
21+3 141 €+5 482 €-2 341 €
22+3 141 €+5 724 €-2 583 €
23+3 141 €+5 973 €-2 832 €
24+3 141 €+6 229 €-3 088 €
25+3 141 €+6 491 €-3 350 €
Total+78 525 €+79 425 €+-900 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 148 jours
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