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Maison à vendre Hennebont

Bien expiré
VilleHennebont (56)
Surface114m²
Coût Total213 110€
Loyer Annuel14 878€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-17€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 250 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 168,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 5 pièces, 3 chambres, 195 m² de terrain, Toilettes séparées, Salon, 2 salles de douche, 1 garage, 1 place de parking, 1 étage, Chauffage central au gaz

Stella Brient vous propose sur la commune d'Hennebont cette maison lumineuse, proche du Hallage.

Une entrée dessert un salon séjour et une cuisine ouverte. Un couloir dessert deux chambres, une salle d'eau, un Wc séparé, une buanderie et une petite véranda.

A l'étage un grenier aménagé avec une chambre et une salle d'eau avec WC.

Gros travaux à prévoir.

Un garage et un atelier complètent ce bien.

Vous pouvez découvrir la visite virtuelle sur ou Stella Brient.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site '

Votre conseiller Sublimons Morbihan : Marie-Stella BRIENT Agent commercial (Entreprise individuelle) Rsac 914782891

Ville : Hennebont
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56700
Coordonnées : 47.824825, -3.248443
Total : 213 110€
Prix d'acquisition : 133 250€
Travaux : 69 200€
Valeur du bien : 202 450€
Frais de notaire : 10 660€
Coût estimé : 10 660€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.43€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1240€/mois
Loyer annuel estimé : 14878€/an
Fourchette totale : 961€ - 1600€/mois
Fourchette annuelle : 11528€ - 19201€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 9.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 394,84 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :273 012 €
Prix d'achat :133 250 €
Décote à l'achat :-139 762€ (-51.2%)
Marge achat-revente :59 902€ (21.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 110€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 070,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 132,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 983,23€
Coût de l'assurance :18 647,12€
Taxe foncière : 1 487,75€/an
Soit par mois : 123,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 239,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 256,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-16,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 114 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur 114 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 114 m²
Raison: Normes électriques à respecter
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: 114 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 200 €(607 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:5 700€
    Isolation combles: 114 m² × 50€/m² = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 750€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:5 000€
    Rénovation lourde salon: 25 m² × 200€/m² = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 114 m² × 30€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hennebont (zone rurale). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 240 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 878 €/an
Calcul : 1 240 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 110 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 863 €
Revenus locatifs : +14 878 €
Charges déductibles : -78 863 €
Résultat foncier Année 1 : -63 985 €(Déficit de 63 985 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 585 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 663 €/an
Revenus locatifs : +14 878 €
Charges déductibles : -9 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 215 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42584.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 613 €(65% de 133 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 150 €/an
Calcul : 86 613 € × 3,636% = 3 150 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 878 €78 869 €7 436 €-63 992 €21 400 €42 592 €42 592 €
215 175 €9 475 €7 242 €5 700 €--36 892 €
315 479 €9 274 €7 041 €6 204 €--30 688 €
415 788 €9 066 €6 833 €6 722 €--23 966 €
516 104 €8 851 €6 617 €7 253 €--16 713 €
616 426 €8 627 €6 394 €7 799 €--8 914 €
716 755 €8 396 €6 162 €8 359 €--556 €
817 090 €8 156 €5 922 €8 933 €---
917 431 €7 908 €5 674 €9 524 €---
1017 780 €7 651 €5 417 €10 129 €---
1118 136 €7 384 €5 151 €10 751 €---
1218 498 €7 108 €4 874 €11 390 €---
1318 868 €6 822 €4 589 €12 046 €---
1419 246 €6 526 €4 292 €12 720 €---
1519 631 €6 219 €3 986 €13 411 €---
1620 023 €5 901 €3 668 €14 122 €---
1720 424 €5 572 €3 339 €14 851 €---
1820 832 €5 231 €2 998 €15 601 €---
1921 249 €4 878 €2 644 €16 371 €---
2021 674 €4 512 €2 278 €17 162 €---
2122 107 €4 133 €1 899 €17 974 €---
2222 549 €3 740 €1 507 €18 809 €---
2323 000 €3 334 €1 100 €19 667 €---
2423 460 €2 912 €679 €20 548 €---
2523 930 €2 476 €242 €21 454 €---
TOTAL476 532 €233 024 €107 983 €243 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 124 €-6 420 €+9 544 €
2+3 124 €0 €+3 124 €
3+3 124 €0 €+3 124 €
4+3 124 €0 €+3 124 €
5+3 124 €0 €+3 124 €
6+3 124 €0 €+3 124 €
7+3 124 €0 €+3 124 €
8+3 124 €+2 513 €+611 €
9+3 124 €+2 857 €+267 €
10+3 124 €+3 039 €+85 €
11+3 124 €+3 225 €-101 €
12+3 124 €+3 417 €-293 €
13+3 124 €+3 614 €-490 €
14+3 124 €+3 816 €-692 €
15+3 124 €+4 023 €-899 €
16+3 124 €+4 237 €-1 113 €
17+3 124 €+4 455 €-1 331 €
18+3 124 €+4 680 €-1 556 €
19+3 124 €+4 911 €-1 787 €
20+3 124 €+5 149 €-2 025 €
21+3 124 €+5 392 €-2 268 €
22+3 124 €+5 643 €-2 519 €
23+3 124 €+5 900 €-2 776 €
24+3 124 €+6 164 €-3 040 €
25+3 124 €+6 436 €-3 312 €
Total+78 100 €+73 052 €+5 048 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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