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Achat appartement

Bien expiré
VillePfulgriesheim (67)
Surface181.8m²
Coût Total470 443€
Loyer Annuel28 125€
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-319€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 327 540 €
Surface : 181.8 m²
Prix au m² : 1 801,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Ascenseur, Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Rez-de-chaussée, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel, Une entrée, Salle de séjour, Jardin

En exclusivité ! Encore un nouveau bien à vendre chez Novéo Immo ! Nous avons plus de 700 biens en vente sur le Bas-Rhin (neufs et anciens). Gagnez du temps, et ne passez pas à côté d'une belle opportunité ! Prenons rdv pour faire avancer votre projet d'acquisition. Pfulgriesheim - Appartement 4 pièces 82,6m2. Secteur : Kochersberg Situé à Pfulgriesheim, charmante commune aux portes de Strasbourg, découvrez cet appartement 4 pièces avec terrasse et jardin au sein d'une résidence contemporaine et intimiste offrant confort, modernité et qualité de vie. Découvrez cet appartement de 4 Pièces et de 82,60m2 (carrez). Il est composé d'un séjour et cuisine ouverts de 31,20m2 (carrez), de trois chambres à coucher, d'une salle de bain entièrement équipée (meuble double-vasque, baignoire, sèche serviette), d'un cellier et d'un WC séparé (équipé d'un lave-main). Un dressing d'entrée, une belle terrasse de 13,3m2 , ainsi qu'un jardin de 181,8 m2 complètent ce bien. Ce bien dispose de belles prestations puisqu'il est équipé de : plancher chauffant, ascenseur, pompe à chaleur, volets roulants motorisés, peinture lisse murs et plafonds, vidéophone, etc. Ce bien est en cours de construction, et ne nécessitera donc aucuns travaux à réaliser. LA RESIDENCE Résidence BBC RE 2020. Isolation phonique et thermique selon la dernière réglementation en vigueur. Le bien est sous garantie décennale (10 ans) et biennale (2 ans) pour les éléments d'équipement. Nous contacter pour la livraison. DPE : en cours de réalisation par le promoteur. Bien en copropriété, Nb de lots : 20 répartis sur 2 bâtiments La copropriété est en cours de création, elle n'a donc pas de procédure ni de litige en cours. Charges annuelles courantes en cours d'estimation par le syndic provisoire. PRIX 319 000 € Parking en sus. Il n'y a PAS DE FRAIS D'AGENCE sur ce bien ! Et vous bénéficiez des Frais de notaire réduits (2.5% au lieu de 8%). Parking en sus. Bien éligible au Prêt à Taux zéro. D'autres lots sont disponibles dans cette résidence. Nous contacter pour plus de renseignements. Nous avons plus de 700 biens en vente sur le Bas-Rhin (neufs et anciens). Gagnez du temps, et ne passez pas à côté d'une belle opportunité ! Prenons rdv pour faire avancer votre projet d'acquisition. + d'informations sur RDV auprès de M. Thomas ARNOLDY (EI) Pour mieux vous servir, toute visite est obligatoirement précédée d'un rdv en agence ou visio pour une éventuelle visite virtuelle. Aucun document n'est envoyé par mail. Merci de votre compréhension. Référence annonce : INNL26-THAR-12 INFORMATIONS LÉGALES: Le barème des honoraires agence, et les mentions légales complètes sont disponibles sur notre site internet dans la rubrique /nos honoraires/. Novéo Immo Strasbourg (SAS au capital de 10 000 €). Annonce relative au mandat de vente N°288. SIRET : 831 119 706 00024, RCS de Strasbourg, APE 6831Z- CPI N°6701 2017 000 021 454 Délivrée par la CCI d'Alsace Eurométropole. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M. Thomas ARNOLDY (EI), Agent Commercial mandataire en immobilier immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de Commerce de STRASBOURG sous le numéro 901 570 994. Résidence en construction, visuels d'illustration, libre de droits.

Ville : Pfulgriesheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67370
Coordonnées : 48.639600, 7.667760
Total : 470 443€
Prix d'acquisition : 327 540€
Travaux : 116 700€
Valeur du bien : 444 240€
Frais de notaire : 26 203€
Coût estimé : 26 203€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181.8m²
Loyer prédit : 12.89€/m²/mois
Fourchette : 10.50€ - 15.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2344€/mois
Loyer annuel estimé : 28125€/an
Fourchette totale : 1910€ - 2877€/mois
Fourchette annuelle : 22917€ - 34518€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :470 443€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 295,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :133,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 428,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :218 066,30€
Coût de l'assurance :39 987,66€
Taxe foncière : 2 812,54€/an
Soit par mois : 234,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 343,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 662,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-318,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 82,6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité pour 82,6 m²
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, cuisine en excellent état
Quantité: 15 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain luxueuse et moderne
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, chambres en bon état
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien décorées et en bon état
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salon en excellent état
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salon lumineux et bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :116 700 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:102 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 82,6 m² × 16 000€/système = 16000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Menuiseries:10 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€/fenêtre = 7200€, Main d'œuvre: 3000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€/unité = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:0€
    Aucune intervention nécessaire, cuisine en excellent état.
  • Salle de bain:0€
    Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état.
  • Chambres:0€
    Aucune intervention nécessaire, chambres en bon état.
  • Salon:0€
    Aucune intervention nécessaire, salon en excellent état.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pfulgriesheim. Main d'œuvre incluse. Les travaux de rafraîchissement pour la cuisine, la salle de bain, les chambres et le salon ne sont pas nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 344 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 125 €/an
Calcul : 2 344 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 138 €/an
Base de calcul : Emprunt de 470 443 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 813 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 116 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 136 250 €
Revenus locatifs : +28 125 €
Charges déductibles : -136 250 €
Résultat foncier Année 1 : -108 124 €(Déficit de 108 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 86 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 550 €/an
Revenus locatifs : +28 125 €
Charges déductibles : -19 550 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 576 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 86724.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 327 540 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 212 901 €(65% de 327 540 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 742 €/an
Calcul : 212 901 € × 3,636% = 7 742 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 125 €136 264 €15 152 €-108 139 €21 400 €86 739 €86 739 €
228 688 €19 155 €14 742 €9 533 €--77 206 €
329 262 €18 731 €14 319 €10 531 €--66 675 €
429 847 €18 294 €13 881 €11 553 €--55 122 €
530 444 €17 842 €13 429 €12 602 €--42 519 €
631 053 €17 375 €12 963 €13 678 €--28 841 €
731 674 €16 892 €12 480 €14 782 €--14 060 €
832 307 €16 394 €11 982 €15 913 €---
932 953 €15 879 €11 467 €17 074 €---
1033 612 €15 347 €10 935 €18 265 €---
1134 285 €14 798 €10 386 €19 487 €---
1234 970 €14 230 €9 818 €20 741 €---
1335 670 €13 643 €9 231 €22 026 €---
1436 383 €13 038 €8 625 €23 346 €---
1537 111 €12 412 €8 000 €24 699 €---
1637 853 €11 765 €7 353 €26 088 €---
1738 610 €11 097 €6 685 €27 513 €---
1839 382 €10 407 €5 995 €28 976 €---
1940 170 €9 694 €5 282 €30 476 €---
2040 973 €8 957 €4 545 €32 016 €---
2141 793 €8 196 €3 784 €33 597 €---
2242 629 €7 410 €2 998 €35 219 €---
2343 481 €6 598 €2 186 €36 883 €---
2444 351 €5 759 €1 347 €38 592 €---
2545 238 €4 892 €480 €40 346 €---
TOTAL900 864 €445 067 €218 066 €455 797 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 455 797 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 906 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 906 €-6 420 €+12 326 €
2+5 906 €0 €+5 906 €
3+5 906 €0 €+5 906 €
4+5 906 €0 €+5 906 €
5+5 906 €0 €+5 906 €
6+5 906 €0 €+5 906 €
7+5 906 €0 €+5 906 €
8+5 906 €+556 €+5 350 €
9+5 906 €+5 122 €+784 €
10+5 906 €+5 480 €+426 €
11+5 906 €+5 846 €+60 €
12+5 906 €+6 222 €-316 €
13+5 906 €+6 608 €-702 €
14+5 906 €+7 004 €-1 098 €
15+5 906 €+7 410 €-1 504 €
16+5 906 €+7 826 €-1 920 €
17+5 906 €+8 254 €-2 348 €
18+5 906 €+8 693 €-2 787 €
19+5 906 €+9 143 €-3 237 €
20+5 906 €+9 605 €-3 699 €
21+5 906 €+10 079 €-4 173 €
22+5 906 €+10 566 €-4 660 €
23+5 906 €+11 065 €-5 159 €
24+5 906 €+11 578 €-5 672 €
25+5 906 €+12 104 €-6 198 €
Total+147 650 €+136 739 €+10 911 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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