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Maison 8 pièces 154 m²

VilleUssel (19)
Surface154m²
Coût Total177 358€
Loyer Annuel14 243€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 350 €
Surface : 154 m²
Prix au m² : 865,91 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 154 m²

REFERENCE ANNONCE : UM 1326 - Belle maison à vendre à Ussel en Corrèze (19), située dans un quartier résidentiel proche du centre-ville et implantée sur une parcelle de 926 m² avec abri de jardin.

Elevé sur rez-de-jardin à usage de cuisine d'été, salle de douche avec WC, pièces et garage, ce bien dispose en rez-de-chaussée surélevé d'une cuisine, d'une pièce à vivre, d'un bureau, d'une salle de bains, de WC et de quatre chambres.

Menuiseries en PVC double vitrage avec volets roulants / chauffage central avec chaudière à condensation au gaz de ville / raccordé au réseau d'assainissement collectif.

Contactez notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cette maison à vendre à Ussel.

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 154 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 07/09/2026

Consommation énergie primaire : 209.0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 890 € et 3 970 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Ussel
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19200
Coordonnées : 45.547756, 2.308653
Total : 177 358€
Prix d'acquisition : 133 350€
Travaux : 33 340€
Valeur du bien : 166 690€
Frais de notaire : 10 668€
Coût estimé : 10 668€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 154m²
Loyer prédit : 7.71€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14243€/an
Fourchette totale : 935€ - 1506€/mois
Fourchette annuelle : 11222€ - 18077€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 302,55 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :200 593 €
Prix d'achat :133 350 €
Décote à l'achat :-67 243€ (-33.5%)
Marge achat-revente :23 235€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 358€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :883,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :51,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 934,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 586,12€
Coût de l'assurance :15 518,82€
Taxe foncière : 1 424,29€/an
Soit par mois : 118,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 186,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :133,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 154 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la chaudière à condensation au gaz de ville
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 340 €(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 240€
    Isolation toiture/combles: 154 m² × 60€/m² = 9240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 chaudière × 5500€ = 5500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 500€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 375€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ussel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 243 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 042 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 358 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 621 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 427 €
Revenus locatifs : +14 243 €
Charges déductibles : -41 427 €
Résultat foncier Année 1 : -27 184 €(Déficit de 27 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 784 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 087 €/an
Revenus locatifs : +14 243 €
Charges déductibles : -8 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5783.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 350 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 678 €(65% de 133 350 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 152 €/an
Calcul : 86 678 € × 3,636% = 3 152 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 243 €41 432 €6 047 €-27 189 €21 400 €5 789 €5 789 €
214 528 €7 933 €5 888 €6 595 €---
314 818 €7 768 €5 723 €7 051 €---
415 115 €7 597 €5 552 €7 518 €---
515 417 €7 420 €5 375 €7 997 €---
615 725 €7 237 €5 192 €8 488 €---
716 040 €7 048 €5 002 €8 992 €---
816 361 €6 851 €4 806 €9 509 €---
916 688 €6 648 €4 603 €10 039 €---
1017 022 €6 438 €4 393 €10 583 €---
1117 362 €6 221 €4 176 €11 141 €---
1217 709 €5 996 €3 951 €11 714 €---
1318 063 €5 763 €3 718 €12 301 €---
1418 425 €5 522 €3 477 €12 903 €---
1518 793 €5 272 €3 227 €13 521 €---
1619 169 €5 014 €2 969 €14 155 €---
1719 552 €4 746 €2 701 €14 806 €---
1819 944 €4 469 €2 424 €15 474 €---
1920 342 €4 183 €2 138 €16 159 €---
2020 749 €3 886 €1 841 €16 863 €---
2121 164 €3 580 €1 534 €17 585 €---
2221 587 €3 262 €1 217 €18 326 €---
2322 019 €2 933 €888 €19 086 €---
2422 460 €2 593 €548 €19 867 €---
2522 909 €2 240 €195 €20 668 €---
TOTAL456 204 €172 052 €87 586 €284 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 284 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 243 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 991 €-6 420 €+9 411 €
2+2 991 €+242 €+2 749 €
3+2 991 €+2 115 €+876 €
4+2 991 €+2 255 €+736 €
5+2 991 €+2 399 €+592 €
6+2 991 €+2 546 €+445 €
7+2 991 €+2 698 €+293 €
8+2 991 €+2 853 €+138 €
9+2 991 €+3 012 €-21 €
10+2 991 €+3 175 €-184 €
11+2 991 €+3 342 €-351 €
12+2 991 €+3 514 €-523 €
13+2 991 €+3 690 €-699 €
14+2 991 €+3 871 €-880 €
15+2 991 €+4 056 €-1 065 €
16+2 991 €+4 247 €-1 256 €
17+2 991 €+4 442 €-1 451 €
18+2 991 €+4 642 €-1 651 €
19+2 991 €+4 848 €-1 857 €
20+2 991 €+5 059 €-2 068 €
21+2 991 €+5 275 €-2 284 €
22+2 991 €+5 498 €-2 507 €
23+2 991 €+5 726 €-2 735 €
24+2 991 €+5 960 €-2 969 €
25+2 991 €+6 201 €-3 210 €
Total+74 775 €+85 246 €+-10 471 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
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