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Achat : Appartement Cusset (03300)

Bien expiré
VilleCusset (03)
Surface71m²
Coût Total146 320€
Loyer Annuel7 743€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 1 253,52 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1 place de parking

Rue des Darcins appartement T4 proche toutes commodités.   Il se compose d'une entrée, une cuisine indépendante donnant sur une loggia, une salle de bain, un Wc, deux chambres et un double déjour.  Prix total: 89 000Eur Fai Les diagnostics ont été réalisés le , estimation des coûts annuels d'énergie du logement: entre 1190 Eur et 1660 Eur par an, prix moyen des énergies indexés sur les années (abonnements compris)Cette annonce vous est proposée par Vigier Morgan - Ei - NoRSAC: , Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand

Ville : Cusset
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03300
Coordonnées : 46.178600, 3.516890
Total : 146 320€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 50 200€
Valeur du bien : 139 200€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 645€/mois
Loyer annuel estimé : 7743€/an
Fourchette totale : 513€ - 811€/mois
Fourchette annuelle : 6161€ - 9731€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 086,56€
Coût de l'assurance :12 803,00€
Taxe foncière : 774,31€/an
Soit par mois : 64,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 645,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 831,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² (carrelage et équipements)
Raison: État 3/5 - Salle de bain correcte mais installations datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement complet
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 200 €(707 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ × 1 = 12000€, Main d'œuvre: 8000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres: 600€ × 7 = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 4000€ × 1 = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€ × 1 = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m²: 500€/m² × 6 = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds: 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Second œuvre - Électricité:6 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète: 6000€ × 1 = 6000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cusset (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 645 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Calcul : 645 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 774 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 398 €
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -56 398 €
Résultat foncier Année 1 : -48 655 €(Déficit de 48 655 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 255 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 198 €/an
Revenus locatifs : +7 743 €
Charges déductibles : -6 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 545 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27254.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 743 €56 403 €4 916 €-48 660 €21 400 €27 260 €27 260 €
27 898 €6 072 €4 786 €1 826 €--25 434 €
38 056 €5 937 €4 651 €2 119 €--23 315 €
48 217 €5 797 €4 511 €2 420 €--20 896 €
58 381 €5 653 €4 367 €2 728 €--18 167 €
68 549 €5 503 €4 217 €3 046 €--15 122 €
78 720 €5 349 €4 062 €3 371 €--11 750 €
88 894 €5 189 €3 902 €3 706 €--8 045 €
99 072 €5 023 €3 737 €4 049 €--3 996 €
109 254 €4 852 €3 565 €4 402 €---
119 439 €4 675 €3 388 €4 764 €---
129 628 €4 491 €3 205 €5 136 €---
139 820 €4 302 €3 015 €5 518 €---
1410 017 €4 105 €2 819 €5 911 €---
1510 217 €3 903 €2 616 €6 314 €---
1610 421 €3 693 €2 406 €6 729 €---
1710 630 €3 475 €2 189 €7 154 €---
1810 842 €3 251 €1 964 €7 592 €---
1911 059 €3 018 €1 732 €8 041 €---
2011 280 €2 778 €1 491 €8 503 €---
2111 506 €2 529 €1 242 €8 977 €---
2211 736 €2 271 €985 €9 465 €---
2311 971 €2 005 €719 €9 966 €---
2412 210 €1 730 €443 €10 481 €---
2512 454 €1 444 €158 €11 010 €---
TOTAL248 013 €153 447 €71 087 €94 566 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 566 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 626 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 626 €-6 420 €+8 046 €
2+1 626 €0 €+1 626 €
3+1 626 €0 €+1 626 €
4+1 626 €0 €+1 626 €
5+1 626 €0 €+1 626 €
6+1 626 €0 €+1 626 €
7+1 626 €0 €+1 626 €
8+1 626 €0 €+1 626 €
9+1 626 €0 €+1 626 €
10+1 626 €+122 €+1 504 €
11+1 626 €+1 429 €+197 €
12+1 626 €+1 541 €+85 €
13+1 626 €+1 656 €-30 €
14+1 626 €+1 773 €-147 €
15+1 626 €+1 894 €-268 €
16+1 626 €+2 019 €-393 €
17+1 626 €+2 146 €-520 €
18+1 626 €+2 277 €-651 €
19+1 626 €+2 412 €-786 €
20+1 626 €+2 551 €-925 €
21+1 626 €+2 693 €-1 067 €
22+1 626 €+2 839 €-1 213 €
23+1 626 €+2 990 €-1 364 €
24+1 626 €+3 144 €-1 518 €
25+1 626 €+3 303 €-1 677 €
Total+40 650 €+28 370 €+12 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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