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Achat : Appartement Le Mans (72000)

Bien expiré
VilleMans (72)
Surface74m²
Coût Total141 060€
Loyer Annuel9 162€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 500 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 074,32 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 74 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Vauguyon - Rue Camille Pissarro - Dans résidence très bien entretenue - Appartement de Type 4 en Rdc d'une superficie de 74.44 m² avec cellier et un emplacement parking en sous-sol. Le chauffage est individuel. Les charges au trimestre sont de 273 €. Accessible pour personnes à mobilité réduite.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72000
Coordonnées : 47.987970, 0.205780
Total : 141 060€
Prix d'acquisition : 79 500€
Travaux : 55 200€
Valeur du bien : 134 700€
Frais de notaire : 6 360€
Coût estimé : 6 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9162€/an
Fourchette totale : 610€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7317€ - 11474€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 735,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 179,96€
Coût de l'assurance :12 342,75€
Taxe foncière : 916,24€/an
Soit par mois : 76,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 91,00€/mois
Soit par an : 1 092,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 763,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette, réfection des murs et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon avec moquette usée et murs abîmés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (estimation 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 200 €(746 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 1500€/m² = 15000€ (incluant meubles, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salon:17 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 850€/m² = 17000€ (incluant remplacement moquette, réfection murs, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation 2 chambres: 30 m² × 400€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant mise à jour et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 651 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 060 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 092 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 353 €
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -62 353 €
Résultat foncier Année 1 : -53 191 €(Déficit de 53 191 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 42 491 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 153 €/an
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -7 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 009 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 42490.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 675 €(65% de 79 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 879 €/an
Calcul : 51 675 € × 3,636% = 1 879 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 162 €62 357 €4 655 €-53 195 €10 700 €42 495 €42 495 €
29 346 €7 033 €4 531 €2 313 €--40 182 €
39 533 €6 904 €4 402 €2 629 €--37 554 €
49 723 €6 771 €4 269 €2 952 €--34 601 €
59 918 €6 633 €4 131 €3 285 €--31 317 €
610 116 €6 491 €3 989 €3 625 €--27 691 €
710 318 €6 343 €3 841 €3 975 €--23 717 €
810 525 €6 191 €3 689 €4 333 €--19 383 €
910 735 €6 034 €3 532 €4 701 €--14 682 €
1010 950 €5 871 €3 369 €5 079 €--9 603 €
1111 169 €5 703 €3 201 €5 466 €--4 137 €
1211 392 €5 529 €3 027 €5 863 €---
1311 620 €5 349 €2 847 €6 271 €---
1411 852 €5 163 €2 661 €6 689 €---
1512 090 €4 971 €2 469 €7 119 €---
1612 331 €4 772 €2 270 €7 559 €---
1712 578 €4 567 €2 065 €8 011 €---
1812 830 €4 354 €1 852 €8 475 €---
1913 086 €4 134 €1 633 €8 952 €---
2013 348 €3 907 €1 405 €9 441 €---
2113 615 €3 672 €1 171 €9 942 €---
2213 887 €3 430 €928 €10 457 €---
2314 165 €3 179 €677 €10 986 €---
2414 448 €2 919 €417 €11 529 €---
2514 737 €2 651 €149 €12 086 €---
TOTAL293 473 €184 929 €67 180 €108 545 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 545 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-3 210 €+5 134 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €0 €+1 924 €
5+1 924 €0 €+1 924 €
6+1 924 €0 €+1 924 €
7+1 924 €0 €+1 924 €
8+1 924 €0 €+1 924 €
9+1 924 €0 €+1 924 €
10+1 924 €0 €+1 924 €
11+1 924 €0 €+1 924 €
12+1 924 €+1 759 €+165 €
13+1 924 €+1 881 €+43 €
14+1 924 €+2 007 €-83 €
15+1 924 €+2 136 €-212 €
16+1 924 €+2 268 €-344 €
17+1 924 €+2 403 €-479 €
18+1 924 €+2 543 €-619 €
19+1 924 €+2 685 €-761 €
20+1 924 €+2 832 €-908 €
21+1 924 €+2 983 €-1 059 €
22+1 924 €+3 137 €-1 213 €
23+1 924 €+3 296 €-1 372 €
24+1 924 €+3 459 €-1 535 €
25+1 924 €+3 626 €-1 702 €
Total+48 100 €+33 805 €+14 295 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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