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Appartement 4 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleFontoy (57)
Surface97m²
Coût Total209 220€
Loyer Annuel12 426€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 639,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Fontoy Situé au calme dans une petite copropriété de 3 logements principaux, appartement offrant un espace de vie de près de 40m² composé une belle cuisine équipée (environ 20m²), et d'un séjour (env 20m²) avec balcon, 3 chambres spacieuses (de 13 à 15m2), une salle de douche et un toilette séparé. 2 belles caves et un jardin privé complètent le lot. Stationnement facile. Proche autoroute A30, Thionville et Luxembourg (20 minutes de la frontière) Syndic bénévole 730.00 € de charges annuelles. Taxe foncière 860 euros. Chauffage gaz , chaudière 2006. Ballon 2019 Electricité revue en septembre 2020. Toiture révisée et remaniée en 2012. Diagnostics et visite à 360 disponibles (8.16 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 3 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 730.00 euros.

Ville : Fontoy
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57650
Coordonnées : 49.344560, 6.004375
Total : 209 220€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 196 500€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 10.68€/m²/mois
Fourchette : 8.55€ - 13.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1036€/mois
Loyer annuel estimé : 12426€/an
Fourchette totale : 829€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 9952€ - 15515€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 036,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,28€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 095,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 645,23€
Coût de l'assurance :17 783,70€
Taxe foncière : 860,00€/an
Soit par mois : 71,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 60,83€/mois
Soit par an : 729,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 035,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 227,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-192,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz de 2006 par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour des éléments de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 3 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Électricité revue en septembre 2020, mais vérification nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres (3 pièces): 40 m² × 180€/m² = 7200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:10 000€
    Mise aux normes électricité: 97 m² × 100€/m² = 9700€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Fontoy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 036 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 426 €/an
Calcul : 1 036 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 711 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 860 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 824 €
Revenus locatifs : +12 426 €
Charges déductibles : -46 824 €
Résultat foncier Année 1 : -34 398 €(Déficit de 34 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 324 €/an
Revenus locatifs : +12 426 €
Charges déductibles : -9 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 102 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12998.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 426 €46 831 €7 030 €-34 405 €21 400 €13 005 €13 005 €
212 675 €9 144 €6 843 €3 530 €--9 475 €
312 928 €8 951 €6 650 €3 977 €--5 498 €
413 187 €8 752 €6 450 €4 435 €--1 063 €
513 450 €8 545 €6 244 €4 905 €---
613 719 €8 331 €6 030 €5 388 €---
713 994 €8 110 €5 809 €5 884 €---
814 274 €7 881 €5 580 €6 393 €---
914 559 €7 644 €5 343 €6 915 €---
1014 850 €7 399 €5 098 €7 451 €---
1115 147 €7 146 €4 845 €8 001 €---
1215 450 €6 884 €4 583 €8 566 €---
1315 759 €6 613 €4 311 €9 146 €---
1416 074 €6 332 €4 031 €9 742 €---
1516 396 €6 042 €3 741 €10 354 €---
1616 724 €5 742 €3 440 €10 982 €---
1717 058 €5 431 €3 130 €11 627 €---
1817 399 €5 110 €2 809 €12 290 €---
1917 747 €4 777 €2 476 €12 970 €---
2018 102 €4 433 €2 132 €13 669 €---
2118 464 €4 078 €1 776 €14 387 €---
2218 834 €3 710 €1 408 €15 124 €---
2319 210 €3 329 €1 027 €15 882 €---
2419 595 €2 935 €634 €16 660 €---
2519 987 €2 527 €226 €17 459 €---
TOTAL398 010 €196 678 €101 645 €201 333 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 333 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 609 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 609 €-6 420 €+9 029 €
2+2 609 €0 €+2 609 €
3+2 609 €0 €+2 609 €
4+2 609 €0 €+2 609 €
5+2 609 €+1 153 €+1 456 €
6+2 609 €+1 616 €+993 €
7+2 609 €+1 765 €+844 €
8+2 609 €+1 918 €+691 €
9+2 609 €+2 074 €+535 €
10+2 609 €+2 235 €+374 €
11+2 609 €+2 400 €+209 €
12+2 609 €+2 570 €+39 €
13+2 609 €+2 744 €-135 €
14+2 609 €+2 923 €-314 €
15+2 609 €+3 106 €-497 €
16+2 609 €+3 295 €-686 €
17+2 609 €+3 488 €-879 €
18+2 609 €+3 687 €-1 078 €
19+2 609 €+3 891 €-1 282 €
20+2 609 €+4 101 €-1 492 €
21+2 609 €+4 316 €-1 707 €
22+2 609 €+4 537 €-1 928 €
23+2 609 €+4 764 €-2 155 €
24+2 609 €+4 998 €-2 389 €
25+2 609 €+5 238 €-2 629 €
Total+65 225 €+60 400 €+4 825 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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