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Maison 70 m² à Issendolus

Bien expiré
VilleIssendolus (46)
Surface70m²
Coût Total104 090€
Loyer Annuel6 509€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 928,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 70 m², 5 pièces, 645 m² de terrain

Iad France - Pierre Monticelli vous propose : Maison de 70 m² avec grange de 50 m² sur un terrain de 645 m². Elle est composée : une pièce à vivre avec coin cuisine de 18 m², trois chambres dont une passante de 10 m², un espace sanitaire à aménager de 3 m² et un dressing de 2,50 m². L'étage dispose d'une chambre de 11 m² et une salle d'eau avec Wc de 5 m².

  • Cave de 50 m². Á l'extérieur, on retrouve une grange de 25 m² au sol avec un abris de 50 m².
  • Parcelle de 375 m² en zone Ua
  • Taxe foncière : 171 ¤ / an

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe Energie E indice 295 et classe Climat B indice 9. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Pierre Monticelli mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la Sas France immatriculé au Rsac de Cahors sous le numéro , titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société France SAS.Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Issendolus
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.756812, 1.786908
Total : 104 090€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 33 890€
Valeur du bien : 98 890€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.03€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 542€/mois
Loyer annuel estimé : 6509€/an
Fourchette totale : 422€ - 697€/mois
Fourchette annuelle : 5063€ - 8369€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 175,44 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :82 281 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-17 281€ (-21.0%)
Marge achat-revente :-21 809€ (-26.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :522,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 574,87€
Coût de l'assurance :9 107,88€
Taxe foncière : 171,00€/an
Soit par mois : 14,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 542,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 566,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² (salle de bain)
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 5/5 - Cuisine en très bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 890 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:5 600€
    Isolation combles: 70 m² × 80€/m² = 5600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs: 30 m² × 28€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Issendolus (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 542 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 509 €/an
Calcul : 542 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 090 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 364 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 171 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 043 €
Revenus locatifs : +6 509 €
Charges déductibles : -38 043 €
Résultat foncier Année 1 : -31 534 €(Déficit de 31 534 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 134 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 153 €/an
Revenus locatifs : +6 509 €
Charges déductibles : -4 153 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10134.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 509 €38 047 €3 622 €-31 538 €21 400 €10 138 €10 138 €
26 639 €4 062 €3 527 €2 577 €--7 561 €
36 772 €3 964 €3 429 €2 808 €--4 753 €
46 907 €3 863 €3 327 €3 045 €--1 708 €
57 046 €3 758 €3 222 €3 288 €---
67 187 €3 649 €3 113 €3 538 €---
77 330 €3 536 €3 001 €3 794 €---
87 477 €3 419 €2 884 €4 058 €---
97 626 €3 298 €2 763 €4 328 €---
107 779 €3 173 €2 637 €4 606 €---
117 935 €3 043 €2 508 €4 892 €---
128 093 €2 908 €2 373 €5 185 €---
138 255 €2 769 €2 234 €5 486 €---
148 420 €2 625 €2 090 €5 795 €---
158 589 €2 475 €1 940 €6 113 €---
168 760 €2 321 €1 785 €6 440 €---
178 936 €2 160 €1 625 €6 775 €---
189 114 €1 994 €1 459 €7 120 €---
199 297 €1 822 €1 287 €7 474 €---
209 482 €1 644 €1 109 €7 838 €---
219 672 €1 460 €924 €8 213 €---
229 866 €1 269 €733 €8 597 €---
2310 063 €1 071 €535 €8 992 €---
2410 264 €866 €330 €9 399 €---
2510 469 €653 €118 €9 816 €---
TOTAL208 487 €99 848 €52 575 €108 640 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 108 640 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 367 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 367 €-6 420 €+7 787 €
2+1 367 €0 €+1 367 €
3+1 367 €0 €+1 367 €
4+1 367 €0 €+1 367 €
5+1 367 €+474 €+893 €
6+1 367 €+1 061 €+306 €
7+1 367 €+1 138 €+229 €
8+1 367 €+1 217 €+150 €
9+1 367 €+1 299 €+68 €
10+1 367 €+1 382 €-15 €
11+1 367 €+1 467 €-100 €
12+1 367 €+1 555 €-188 €
13+1 367 €+1 646 €-279 €
14+1 367 €+1 739 €-372 €
15+1 367 €+1 834 €-467 €
16+1 367 €+1 932 €-565 €
17+1 367 €+2 033 €-666 €
18+1 367 €+2 136 €-769 €
19+1 367 €+2 242 €-875 €
20+1 367 €+2 352 €-985 €
21+1 367 €+2 464 €-1 097 €
22+1 367 €+2 579 €-1 212 €
23+1 367 €+2 698 €-1 331 €
24+1 367 €+2 820 €-1 453 €
25+1 367 €+2 945 €-1 578 €
Total+34 175 €+32 592 €+1 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 176 jours
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