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Appartement à vendre

VilleAix-en-Provence (13)
Surface70m²
Coût Total246 320€
Loyer Annuel14 253€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 571,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Terrasse, calme, Exposition sud-est

Immobilier.notaires® et l'office notarial Etude MAUBÉ, SELARL vous proposent : Appartement à vendre - AIX EN PROVENCE (13090)


Appartement très agréable T3 de 67m2 (Carrez) avec sa terrasse de 11m2 environ, au sein d'une copropriété calme, bien fréquentée et verdoyante à AIX-EN-PROVENCE (13090). Nous vous proposons à la vente cet appartement à rafraîchir de 3 pièces situé non loin du Centre-ville, avec son bel extérieur. Cet appartement se compose d'un séjour avec accès à la terrasse, d'une cuisine séparée. Dans le coin nuit, se trouvent d'autre part 2 chambres, un couloir, 1 dressing, 3 autres placards, 1 salle de bain et un WC. Cet appartement est situé à proximité des transports, des commerces, des services et puis des écoles. Appartement lumineux / Vue dégagée. Une cave est également incluse dans la vente. Travaux de rafraîchissement à prévoir (cuisine, sdb, murs à repeindre notamment, ..). Possibilité de se garer dans la résidence. Copropriété / localisation / espaces intérieurs / extérieures agréables. Idéal premier achat, pour un couple avec ou sans enfant et / ou pour un investissement. A visiter !!


Visites : Sur rendez-vous. Contact :


Annonce de l'étude Etude MAUBÉ, SELARL - Notaires à Marseille 6e Arrondissement - N° SIRET : 44273355600017


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Ville : Aix-en-Provence
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13090
Coordonnées : 43.524993, 5.432362
Total : 246 320€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 51 920€
Valeur du bien : 231 920€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 16.97€/m²/mois
Fourchette : 12.58€ - 22.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1188€/mois
Loyer annuel estimé : 14253€/an
Fourchette totale : 881€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 10570€ - 19218€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 7.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 629,63 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :324 074 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-144 074€ (-44.5%)
Marge achat-revente :77 754€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 213,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :71,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 285,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :117 702,77€
Coût de l'assurance :21 553,00€
Taxe foncière : 1 425,27€/an
Soit par mois : 118,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 187,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 404,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour maintenir le confort thermique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour optimiser la production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rafraîchir, mise aux normes nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rafraîchir, mise aux normes nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 920 €(742 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture 2 chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aix-en-Provence (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 253 €/an
Calcul : 1 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 146 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 320 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 862 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 425 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 353 €
Revenus locatifs : +14 253 €
Charges déductibles : -62 353 €
Résultat foncier Année 1 : -48 101 €(Déficit de 48 101 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 701 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 433 €/an
Revenus locatifs : +14 253 €
Charges déductibles : -10 433 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26700.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 253 €62 361 €8 154 €-48 109 €21 400 €26 709 €26 709 €
214 538 €10 223 €7 936 €4 314 €--22 394 €
314 828 €9 998 €7 711 €4 830 €--17 564 €
415 125 €9 765 €7 478 €5 360 €--12 204 €
515 428 €9 524 €7 237 €5 904 €--6 300 €
615 736 €9 275 €6 987 €6 461 €---
716 051 €9 017 €6 730 €7 034 €---
816 372 €8 751 €6 463 €7 621 €---
916 699 €8 475 €6 188 €8 224 €---
1017 033 €8 190 €5 903 €8 843 €---
1117 374 €7 896 €5 609 €9 478 €---
1217 721 €7 591 €5 304 €10 130 €---
1318 076 €7 276 €4 989 €10 799 €---
1418 437 €6 951 €4 663 €11 487 €---
1518 806 €6 614 €4 327 €12 192 €---
1619 182 €6 266 €3 979 €12 916 €---
1719 566 €5 906 €3 619 €13 660 €---
1819 957 €5 534 €3 246 €14 423 €---
1920 356 €5 149 €2 861 €15 208 €---
2020 763 €4 751 €2 463 €16 013 €---
2121 179 €4 339 €2 052 €16 839 €---
2221 602 €3 914 €1 626 €17 689 €---
2322 034 €3 474 €1 186 €18 561 €---
2422 475 €3 019 €731 €19 456 €---
2522 925 €2 548 €261 €20 376 €---
TOTAL456 517 €226 807 €117 703 €229 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 993 €-6 420 €+9 413 €
2+2 993 €0 €+2 993 €
3+2 993 €0 €+2 993 €
4+2 993 €0 €+2 993 €
5+2 993 €0 €+2 993 €
6+2 993 €+48 €+2 945 €
7+2 993 €+2 110 €+883 €
8+2 993 €+2 286 €+707 €
9+2 993 €+2 467 €+526 €
10+2 993 €+2 653 €+340 €
11+2 993 €+2 843 €+150 €
12+2 993 €+3 039 €-46 €
13+2 993 €+3 240 €-247 €
14+2 993 €+3 446 €-453 €
15+2 993 €+3 658 €-665 €
16+2 993 €+3 875 €-882 €
17+2 993 €+4 098 €-1 105 €
18+2 993 €+4 327 €-1 334 €
19+2 993 €+4 562 €-1 569 €
20+2 993 €+4 804 €-1 811 €
21+2 993 €+5 052 €-2 059 €
22+2 993 €+5 307 €-2 314 €
23+2 993 €+5 568 €-2 575 €
24+2 993 €+5 837 €-2 844 €
25+2 993 €+6 113 €-3 120 €
Total+74 825 €+68 913 €+5 912 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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