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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleAixe-sur-Vienne (87)
Surface42m²
Coût Total70 308€
Loyer Annuel4 361€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 30 915 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 736,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 42 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1850, Salle à manger, 3 Boxs, Terrain de 177 m², Travaux, Etat : à rénover

Idéal investisseur ou pour un premier achat ! Ce prix très attractif vous permettra une réhabilitation complète de cette petite maison de ville. Ce bien de décompose ainsi :

  • un garage deux voitures d'env 66 m²
  • une maison d'habitation : - 2ème garage d'env 39m² au RDC + une cour intérieure
  • Cuisine et salle à manger au 1er
  • Chambre au 2ème étage Le grand garage (indépendant) peut se louer à part. Vous avez un petit budget, mais une belle vision des aménagements possibles, cette maison est pour vous !! (14.50 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Alain (EI) BRISSAUD (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 401511837 - limoges.
Ville : Aixe-sur-Vienne
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87700
Coordonnées : 45.820090, 1.145260
Total : 70 308€
Prix d'acquisition : 30 915€
Travaux : 36 920€
Valeur du bien : 67 835€
Frais de notaire : 2 473€
Coût estimé : 2 473€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 8.65€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 11.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 363€/mois
Loyer annuel estimé : 4361€/an
Fourchette totale : 282€ - 468€/mois
Fourchette annuelle : 3389€ - 5613€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :70 308€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :347,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :20,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 367,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 932,94€
Coût de l'assurance :6 151,95€
Taxe foncière : 436,14€/an
Soit par mois : 36,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 363,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 404,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1850, généralement associée à une classe énergétique F ou G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs et revêtement de sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 920 €(879 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:2 520€
    Isolation combles: 42 m² × 60€/m² = 2520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (pose incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:5 400€
    Rénovation chambres: 27 m² × 200€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:2 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aixe-sur-Vienne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 363 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 361 €/an
Calcul : 363 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 70 308 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 246 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 436 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 948 €
Revenus locatifs : +4 361 €
Charges déductibles : -39 948 €
Résultat foncier Année 1 : -35 587 €(Déficit de 35 587 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 187 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 028 €/an
Revenus locatifs : +4 361 €
Charges déductibles : -3 028 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 333 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14186.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 30 915 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 20 095 €(65% de 30 915 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 731 €/an
Calcul : 20 095 € × 3,636% = 731 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 361 €39 951 €2 348 €-35 589 €21 400 €14 189 €14 189 €
24 449 €2 968 €2 286 €1 481 €--12 709 €
34 538 €2 903 €2 221 €1 634 €--11 074 €
44 628 €2 837 €2 154 €1 792 €--9 282 €
54 721 €2 767 €2 085 €1 954 €--7 329 €
64 815 €2 696 €2 014 €2 120 €--5 209 €
74 912 €2 622 €1 940 €2 290 €--2 919 €
85 010 €2 545 €1 863 €2 465 €--455 €
95 110 €2 466 €1 784 €2 644 €---
105 212 €2 384 €1 702 €2 828 €---
115 317 €2 299 €1 617 €3 017 €---
125 423 €2 212 €1 530 €3 211 €---
135 531 €2 121 €1 439 €3 410 €---
145 642 €2 027 €1 345 €3 615 €---
155 755 €1 930 €1 248 €3 824 €---
165 870 €1 830 €1 148 €4 040 €---
175 987 €1 726 €1 044 €4 261 €---
186 107 €1 619 €937 €4 488 €---
196 229 €1 508 €826 €4 721 €---
206 354 €1 393 €711 €4 960 €---
216 481 €1 275 €592 €5 206 €---
226 610 €1 152 €470 €5 459 €---
236 743 €1 025 €343 €5 718 €---
246 878 €893 €211 €5 984 €---
257 015 €758 €75 €6 258 €---
TOTAL139 698 €87 908 €33 933 €51 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 361 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +916 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+916 €-6 420 €+7 336 €
2+916 €0 €+916 €
3+916 €0 €+916 €
4+916 €0 €+916 €
5+916 €0 €+916 €
6+916 €0 €+916 €
7+916 €0 €+916 €
8+916 €0 €+916 €
9+916 €+657 €+259 €
10+916 €+848 €+68 €
11+916 €+905 €+11 €
12+916 €+963 €-47 €
13+916 €+1 023 €-107 €
14+916 €+1 084 €-168 €
15+916 €+1 147 €-231 €
16+916 €+1 212 €-296 €
17+916 €+1 278 €-362 €
18+916 €+1 346 €-430 €
19+916 €+1 416 €-500 €
20+916 €+1 488 €-572 €
21+916 €+1 562 €-646 €
22+916 €+1 638 €-722 €
23+916 €+1 715 €-799 €
24+916 €+1 795 €-879 €
25+916 €+1 877 €-961 €
Total+22 900 €+15 537 €+7 363 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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