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Détails du bien

Bien expiré
VilleAngers, Écouflant (49)
Surface185m²
Coût Total308 472€
Loyer Annuel29 125€
Rentabilité9.44%
Cashflow/mois+570€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 400 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 1 126,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EN EXCLUSIVITE Ancienne bibliothèque TRANSFORMABLE EN HABITATION comprenant sur cave partielle un hall desservant 2 salles et une pièce (ancienne cuisine), wc. Du hall départ de l'escalier en bois pour les deux niveaux. 1er étage: Pallier deux salles (4 chambres possibles). 2ème étage grenier aménageable. Attenant et communiquant par le réz-de-chaussé : niveau zero: 1 salle et un wc, départ du deuxième escalier. Etage: une salle (2 chambres possibles). Belle surface situation centrale, possible diviser creation de plusieurs locations. Equipements déclarés: tout à l'égout, eau, EDF, chauffage par convecteur electrique. Jardinet et 3 places de parking Le classement energetique de cette annonce a été effectué sur son usage actuel (bâtiment à usage de bibliotheque publique), le bien devra faire l'objet d'isolation et travaux pour trouver un classement similaire en tant que, habitation.

Ville : Angers, Écouflant
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49000
Total : 308 472€
Prix d'acquisition : 208 400€
Travaux : 83 400€
Valeur du bien : 291 800€
Frais de notaire : 16 672€
Coût estimé : 16 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 13.12€/m²/mois
Fourchette : 9.32€ - 18.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 2427€/mois
Loyer annuel estimé : 29125€/an
Fourchette totale : 1724€ - 3418€/mois
Fourchette annuelle : 20683€ - 41011€/an
Rentabilité brute :9.44%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 13.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :308 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 524,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :89,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 614,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :148 878,69€
Coût de l'assurance :26 991,30€
Taxe foncière : 2 912,45€/an
Soit par mois : 242,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 427,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 857,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :569,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 80 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des convecteurs électriques par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes de confort thermique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec de la laine soufflée.
Quantité: 185 m²
Raison: DPE B - Maison - Isolation nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon, y compris peinture et réparation du carrelage fissuré.
Quantité: environ 60 m² (total des salons)
Raison: État moyen visible sur photos - besoin de rafraîchissement.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer le bon fonctionnement des évacuations.
Quantité: 1 système complet
Raison: Assurer la conformité et le bon état des installations.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 400 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (achat et installation) incluant main d'œuvre.
  • Isolation:7 400€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 40€/m² = 7400€ incluant main d'œuvre.
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 750€/fenêtre = 15000€ incluant main d'œuvre.
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre.
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre.
  • Chambres:8 100€
    Rénovation 3 chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€ incluant revêtement, peinture, électricité et main d'œuvre.
  • Salon:4 200€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 70€/m² = 4200€ incluant peinture et réparation carrelage.
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ incluant main d'œuvre.
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise à jour plomberie générale: 3000€ incluant vérification et mise à jour.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Angers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 34 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 427 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 125 €/an
Calcul : 2 427 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 308 472 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 080 €/an
Calcul : 90 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 912 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 97 685 €
Revenus locatifs : +29 125 €
Charges déductibles : -97 685 €
Résultat foncier Année 1 : -68 561 €(Déficit de 68 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 285 €/an
Revenus locatifs : +29 125 €
Charges déductibles : -14 285 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 839 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47160.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 460 €(65% de 208 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 926 €/an
Calcul : 135 460 € × 3,636% = 4 926 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 125 €97 695 €10 303 €-68 571 €21 400 €47 171 €47 171 €
229 707 €14 021 €10 029 €15 686 €--31 485 €
330 301 €13 737 €9 745 €16 564 €--14 921 €
430 907 €13 444 €9 452 €17 463 €---
531 525 €13 140 €9 148 €18 385 €---
632 156 €12 826 €8 834 €19 329 €---
732 799 €12 502 €8 510 €20 297 €---
833 455 €12 166 €8 174 €21 289 €---
934 124 €11 818 €7 826 €22 306 €---
1034 806 €11 459 €7 467 €23 347 €---
1135 503 €11 087 €7 095 €24 415 €---
1236 213 €10 703 €6 711 €25 510 €---
1336 937 €10 305 €6 313 €26 632 €---
1437 676 €9 894 €5 902 €27 782 €---
1538 429 €9 469 €5 476 €28 961 €---
1639 198 €9 029 €5 036 €30 169 €---
1739 982 €8 573 €4 581 €31 408 €---
1840 781 €8 103 €4 111 €32 679 €---
1941 597 €7 616 €3 624 €33 981 €---
2042 429 €7 112 €3 120 €35 317 €---
2143 277 €6 591 €2 599 €36 686 €---
2244 143 €6 053 €2 060 €38 090 €---
2345 026 €5 495 €1 503 €39 531 €---
2445 926 €4 919 €927 €41 008 €---
2546 845 €4 323 €331 €42 522 €---
TOTAL932 867 €332 081 €148 879 €600 785 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 600 785 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 125 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 116 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 116 €-6 420 €+12 536 €
2+6 116 €0 €+6 116 €
3+6 116 €0 €+6 116 €
4+6 116 €+763 €+5 353 €
5+6 116 €+5 515 €+601 €
6+6 116 €+5 799 €+317 €
7+6 116 €+6 089 €+27 €
8+6 116 €+6 387 €-271 €
9+6 116 €+6 692 €-576 €
10+6 116 €+7 004 €-888 €
11+6 116 €+7 325 €-1 209 €
12+6 116 €+7 653 €-1 537 €
13+6 116 €+7 989 €-1 873 €
14+6 116 €+8 334 €-2 218 €
15+6 116 €+8 688 €-2 572 €
16+6 116 €+9 051 €-2 935 €
17+6 116 €+9 422 €-3 306 €
18+6 116 €+9 804 €-3 688 €
19+6 116 €+10 194 €-4 078 €
20+6 116 €+10 595 €-4 479 €
21+6 116 €+11 006 €-4 890 €
22+6 116 €+11 427 €-5 311 €
23+6 116 €+11 859 €-5 743 €
24+6 116 €+12 302 €-6 186 €
25+6 116 €+12 757 €-6 641 €
Total+152 900 €+180 236 €+-27 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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