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vente - maison

Bien expiré
VillePouzauges (85)
Surface198m²
Coût Total291 580€
Loyer Annuel20 509€
Rentabilité7.03%
Cashflow/mois+9€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 1 007,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salle d eau, Petit prix

Maison + local commercial proche POUZAUGES Votre agence immobilière AIP POUZAUGES vous propose ce bel ensemble immobilier situé à 7 minutes de POUZAUGES, composé d'une maison de bourg et d'un petit local commercial : - La maison offre sur 157m² habitables: une entrée, un salon, une salle à manger avec cheminée, une cuisine aménagée équipée, WC, une salle d'eau, une buanderie et WC. A l'étage : trois chambres (de 11 à 14m²), un bureau, une salle de bains et WC. En sous-sol : une chaufferie et une cave. - Le local commercial propose 41m² et dispose de WC. Une belle dépendance de 28m² (chauffée), 2 garages dont un traversant, un préau et plusieurs greniers complètent cet ensemble sur environ 860m² de terrain. Terrasse et jardin clos,. Chauffage fuel condensation 2015, ouvertures pvc double vitrage, tout à l’égout, services à proximité. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Pouzauges
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85700
Coordonnées : 46.780000, -0.830000
Total : 291 580€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 76 120€
Valeur du bien : 275 620€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 11.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1709€/mois
Loyer annuel estimé : 20509€/an
Fourchette totale : 1276€ - 2289€/mois
Fourchette annuelle : 15311€ - 27472€/an
Rentabilité brute :7.03%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :291 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 444,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :85,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 529,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :141 658,14€
Coût de l'assurance :25 513,25€
Taxe foncière : 2 050,90€/an
Soit par mois : 170,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 709,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :9,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation du système de chauffage fuel condensation
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE, nécessité d'assurer le bon fonctionnement
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 18 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 120 €(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 920€
    Isolation combles: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Remplacement système chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage fuel condensation: 1 système × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:21 600€
    Remplacement fenêtres: 24 fenêtres × 900€ = 21600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation complète chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres (36 m²) × 200€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement léger salon:900€
    Peinture salon: 18 m² × 50€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement léger salle à manger:1 000€
    Peinture salle à manger: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pouzauges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 509 €/an
Calcul : 1 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 291 580 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 021 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 051 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 979 €
Revenus locatifs : +20 509 €
Charges déductibles : -88 979 €
Résultat foncier Année 1 : -68 470 €(Déficit de 68 470 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 859 €/an
Revenus locatifs : +20 509 €
Charges déductibles : -12 859 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 650 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47070.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 509 €88 988 €9 797 €-68 480 €21 400 €47 080 €47 080 €
220 919 €12 608 €9 537 €8 311 €--38 769 €
321 338 €12 339 €9 268 €8 998 €--29 770 €
421 764 €12 061 €8 989 €9 703 €--20 067 €
522 200 €11 773 €8 701 €10 427 €--9 640 €
622 644 €11 475 €8 403 €11 169 €---
723 096 €11 167 €8 095 €11 930 €---
823 558 €10 848 €7 776 €12 711 €---
924 030 €10 518 €7 446 €13 512 €---
1024 510 €10 176 €7 105 €14 334 €---
1125 000 €9 823 €6 752 €15 177 €---
1225 500 €9 458 €6 387 €16 042 €---
1326 010 €9 080 €6 009 €16 930 €---
1426 531 €8 689 €5 618 €17 841 €---
1527 061 €8 285 €5 213 €18 776 €---
1627 602 €7 866 €4 795 €19 736 €---
1728 154 €7 433 €4 362 €20 721 €---
1828 718 €6 986 €3 914 €21 732 €---
1929 292 €6 522 €3 451 €22 770 €---
2029 878 €6 043 €2 971 €23 835 €---
2130 475 €5 547 €2 476 €24 928 €---
2231 085 €5 034 €1 963 €26 051 €---
2331 706 €4 503 €1 432 €27 203 €---
2432 341 €3 954 €883 €28 386 €---
2532 987 €3 386 €315 €29 601 €---
TOTAL656 908 €294 564 €141 658 €362 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 362 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 509 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 307 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 307 €-6 420 €+10 727 €
2+4 307 €0 €+4 307 €
3+4 307 €0 €+4 307 €
4+4 307 €0 €+4 307 €
5+4 307 €0 €+4 307 €
6+4 307 €+459 €+3 848 €
7+4 307 €+3 579 €+728 €
8+4 307 €+3 813 €+494 €
9+4 307 €+4 054 €+253 €
10+4 307 €+4 300 €+7 €
11+4 307 €+4 553 €-246 €
12+4 307 €+4 813 €-506 €
13+4 307 €+5 079 €-772 €
14+4 307 €+5 352 €-1 045 €
15+4 307 €+5 633 €-1 326 €
16+4 307 €+5 921 €-1 614 €
17+4 307 €+6 216 €-1 909 €
18+4 307 €+6 520 €-2 213 €
19+4 307 €+6 831 €-2 524 €
20+4 307 €+7 150 €-2 843 €
21+4 307 €+7 478 €-3 171 €
22+4 307 €+7 815 €-3 508 €
23+4 307 €+8 161 €-3 854 €
24+4 307 €+8 516 €-4 209 €
25+4 307 €+8 880 €-4 573 €
Total+107 675 €+108 703 €+-1 028 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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