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Maison à vendre

VilleBalnot-la-Grange (10)
Surface102m²
Coût Total149 755€
Loyer Annuel7 930€
Rentabilité5.30%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 125 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 775,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, 1 parking: Garage, Non meublé

A VENDRE sur la commune de BALNOT LA GRANGE (Aube), une maison d'habitation, comprenant :

Au rez-de-chaussée : cuisine, salle de bains, WC, salon.

A l'étage : Palier desservant trois chambres.

Cave dessous avec chaufferie.

Garage.

79 125 euros. 75 000 euros + Honoraires de négo. : 4 125 euros (soit 5,50% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Balnot-la-Grange
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10210
Coordonnées : 47.990331, 4.193287
Total : 149 755€
Prix d'acquisition : 79 125€
Travaux : 64 300€
Valeur du bien : 143 425€
Frais de notaire : 6 330€
Coût estimé : 6 330€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 661€/mois
Loyer annuel estimé : 7930€/an
Fourchette totale : 525€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 6299€ - 9983€/an
Rentabilité brute :5.30%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 6.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 020,56 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :104 097 €
Prix d'achat :79 125 €
Décote à l'achat :-24 972€ (-24.0%)
Marge achat-revente :-45 658€ (-43.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 755€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,90€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 792,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 129,60€
Coût de l'assurance :17 970,60€
Taxe foncière : 792,98€/an
Soit par mois : 66,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 660,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État moyen visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 300 €(630 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 120€
    Isolation toiture/combles: 102 m² × 60€/m² = 6120€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol et peinture chambres:4 780€
    Parquet flottant 32 m²: 40€/m² × 32 = 1280€, Peinture 3 chambres (80m² murs): 25€/m² × 80 = 2000€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 661 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an
Calcul : 661 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 755 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 793 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 675 €
Revenus locatifs : +7 930 €
Charges déductibles : -70 675 €
Résultat foncier Année 1 : -62 745 €(Déficit de 62 745 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 345 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 375 €/an
Revenus locatifs : +7 930 €
Charges déductibles : -6 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41345.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 125 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 431 €(65% de 79 125 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 870 €/an
Calcul : 51 431 € × 3,636% = 1 870 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 930 €70 680 €4 868 €-62 750 €21 400 €41 350 €41 350 €
28 088 €6 249 €4 737 €1 840 €--39 510 €
38 250 €6 113 €4 601 €2 137 €--37 373 €
48 415 €5 973 €4 461 €2 442 €--34 931 €
58 584 €5 828 €4 316 €2 755 €--32 176 €
68 755 €5 679 €4 167 €3 076 €--29 099 €
78 930 €5 524 €4 012 €3 406 €--25 693 €
89 109 €5 364 €3 853 €3 745 €--21 949 €
99 291 €5 199 €3 687 €4 092 €--17 857 €
109 477 €5 029 €3 517 €4 448 €--13 409 €
119 666 €4 852 €3 341 €4 814 €--8 595 €
129 860 €4 670 €3 158 €5 190 €---
1310 057 €4 482 €2 970 €5 575 €---
1410 258 €4 287 €2 775 €5 971 €---
1510 463 €4 086 €2 574 €6 377 €---
1610 673 €3 878 €2 367 €6 794 €---
1710 886 €3 664 €2 152 €7 222 €---
1811 104 €3 442 €1 930 €7 662 €---
1911 326 €3 213 €1 701 €8 113 €---
2011 552 €2 976 €1 464 €8 577 €---
2111 783 €2 731 €1 219 €9 053 €---
2212 019 €2 478 €966 €9 541 €---
2312 259 €2 216 €704 €10 043 €---
2412 505 €1 946 €434 €10 559 €---
2512 755 €1 667 €155 €11 088 €---
TOTAL253 995 €172 225 €70 130 €81 770 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 930 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 665 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 665 €-6 420 €+8 085 €
2+1 665 €0 €+1 665 €
3+1 665 €0 €+1 665 €
4+1 665 €0 €+1 665 €
5+1 665 €0 €+1 665 €
6+1 665 €0 €+1 665 €
7+1 665 €0 €+1 665 €
8+1 665 €0 €+1 665 €
9+1 665 €0 €+1 665 €
10+1 665 €0 €+1 665 €
11+1 665 €0 €+1 665 €
12+1 665 €+1 557 €+108 €
13+1 665 €+1 673 €-8 €
14+1 665 €+1 791 €-126 €
15+1 665 €+1 913 €-248 €
16+1 665 €+2 038 €-373 €
17+1 665 €+2 167 €-502 €
18+1 665 €+2 299 €-634 €
19+1 665 €+2 434 €-769 €
20+1 665 €+2 573 €-908 €
21+1 665 €+2 716 €-1 051 €
22+1 665 €+2 862 €-1 197 €
23+1 665 €+3 013 €-1 348 €
24+1 665 €+3 168 €-1 503 €
25+1 665 €+3 326 €-1 661 €
Total+41 625 €+27 109 €+14 516 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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