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Appartement à vendre

VilleValette-du-Var (83)
Surface48m²
Coût Total124 760€
Loyer Annuel9 548€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+43€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 916,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Salon (total 17,5 m²), 1 chambre, Exposition sud, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Idéal investisseur, F2 traversant et lumineux, actuellment loué 590 euros hc + 10 euros de charges, , au 2/3, syndic bénévole.Secteur recherché

Ville : Valette-du-Var
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83160
Coordonnées : 43.150731, 5.989765
Total : 124 760€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 117 400€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 16.58€/m²/mois
Fourchette : 12.88€ - 21.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9548€/an
Fourchette totale : 618€ - 1024€/mois
Fourchette annuelle : 7421€ - 12284€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 9.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 304,15 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 599 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-114 599€ (-55.5%)
Marge achat-revente :81 839€ (39.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :626,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 662,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 216,12€
Coût de l'assurance :10 916,50€
Taxe foncière : 954,76€/an
Soit par mois : 79,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 795,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 154 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des fixtures
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(529 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 875€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambre:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valette-du-Var (coefficient 1.2 appliqué pour le chauffage). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 548 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 760 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 260 €
Revenus locatifs : +9 548 €
Charges déductibles : -31 260 €
Résultat foncier Année 1 : -21 713 €(Déficit de 21 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 313 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 860 €/an
Revenus locatifs : +9 548 €
Charges déductibles : -5 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 687 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 312.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 548 €31 265 €4 353 €-21 717 €21 400 €317 €317 €
29 739 €5 751 €4 240 €3 988 €---
39 933 €5 633 €4 122 €4 300 €---
410 132 €5 511 €4 000 €4 621 €---
510 335 €5 385 €3 874 €4 949 €---
610 541 €5 254 €3 743 €5 287 €---
710 752 €5 119 €3 608 €5 633 €---
810 967 €4 979 €3 467 €5 989 €---
911 187 €4 833 €3 322 €6 353 €---
1011 410 €4 683 €3 171 €6 728 €---
1111 639 €4 527 €3 015 €7 112 €---
1211 871 €4 365 €2 854 €7 506 €---
1312 109 €4 198 €2 686 €7 911 €---
1412 351 €4 024 €2 513 €8 327 €---
1512 598 €3 845 €2 333 €8 753 €---
1612 850 €3 659 €2 147 €9 191 €---
1713 107 €3 466 €1 955 €9 641 €---
1813 369 €3 266 €1 755 €10 103 €---
1913 636 €3 060 €1 548 €10 577 €---
2013 909 €2 845 €1 334 €11 064 €---
2114 187 €2 623 €1 112 €11 564 €---
2214 471 €2 394 €882 €12 078 €---
2314 760 €2 155 €644 €12 605 €---
2415 056 €1 909 €397 €13 147 €---
2515 357 €1 653 €142 €13 704 €---
TOTAL305 814 €126 402 €63 216 €179 412 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 179 412 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 548 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 005 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 005 €-6 420 €+8 425 €
2+2 005 €+1 101 €+904 €
3+2 005 €+1 290 €+715 €
4+2 005 €+1 386 €+619 €
5+2 005 €+1 485 €+520 €
6+2 005 €+1 586 €+419 €
7+2 005 €+1 690 €+315 €
8+2 005 €+1 797 €+208 €
9+2 005 €+1 906 €+99 €
10+2 005 €+2 018 €-13 €
11+2 005 €+2 134 €-129 €
12+2 005 €+2 252 €-247 €
13+2 005 €+2 373 €-368 €
14+2 005 €+2 498 €-493 €
15+2 005 €+2 626 €-621 €
16+2 005 €+2 757 €-752 €
17+2 005 €+2 892 €-887 €
18+2 005 €+3 031 €-1 026 €
19+2 005 €+3 173 €-1 168 €
20+2 005 €+3 319 €-1 314 €
21+2 005 €+3 469 €-1 464 €
22+2 005 €+3 623 €-1 618 €
23+2 005 €+3 782 €-1 777 €
24+2 005 €+3 944 €-1 939 €
25+2 005 €+4 111 €-2 106 €
Total+50 125 €+53 824 €+-3 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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