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Appartement T3 - Idéal investisseur

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface83
Coût Total149 780
Loyer Annuel12 047
Rentabilité8.04%
Cashflow/mois-43
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 216,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Proche de la gare, des commerces, des écoles et des transports, venez découvrir cet appartement T3 de 84 m² situé dans le quartier recherché de Velpeau à Tours.

Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle de bains et de WC séparés. L'appartement dispose également de nombreux rangements.

En plus, un garage box fermé vient compléter ce bien.

Actuellement loué 556,19€ + 163€ de charges.

Vous êtes intéressé ? Contactez Rachel TREMOUILLEAU au 06 46 18 37 84.

Ce bien est à vendre en vente interactive sur le site de SQUARIMO.

Le prix affiché est un prix de présentation minimum qui n'engage pas le vendeur. La Participation à la vente interactive de SQUARIMO n'entraîne aucun frais supplémentaire pour l'acquéreur, ou pour le vendeur. La participation à la vente interactive est soumise à agrément préalable de SQUARIMO. Les offres seront transmises au vendeur qui reste libre de choisir parmi les offres formulées. Une offre formulée sur le site SQUARIMO n'est pas un engagement d'acquérir, ni une offre ferme d'achat, mais seulement une intention de négocier de bonne foi sur la base des conditions de l'offre. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/tours-37/agence-immobiliere/foncia-transaction-tours-3595

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.391077, 0.701708
Total : 149 780
Prix d'acquisition : 101 000
Travaux : 40 700
Valeur du bien : 141 700
Frais de notaire : 8 080
Coût estimé : 8 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1004€/mois
Loyer annuel estimé : 12047€/an
Fourchette totale : 793€ - 1271€/mois
Fourchette annuelle : 9519€ - 15248€/an
Rentabilité brute :8.04%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 10.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :740,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 783,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 288,73
Coût de l'assurance :13 105,75
Taxe foncière : 1 204,75€/an
Soit par mois : 100,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 163,00€/mois
Soit par an : 1 956,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 003,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 047,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-43,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3-3.5/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3-3.5/5 visible - murs un peu usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~25 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 700(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:8 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8500€ = 8500€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:7 200
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 7200€ = 7200€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 560
    Parquet flottant: 26 m² × 60€/m² = 1560€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 040
    Peinture murs et plafonds: 26 m² × 40€/m² = 1040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 004 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 047 €/an
Calcul : 1 004 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 780 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 524 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 205 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 956 €/an
Calcul : 163 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 383
Revenus locatifs : +12 047
Charges déductibles : -49 383
Résultat foncier Année 1 : -37 336(Déficit de 37 336 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 936
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 683 €/an
Revenus locatifs : +12 047
Charges déductibles : -8 683
Résultat foncier Années 2+ : 3 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15935.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 04749 3885 003-37 34021 400 €15 940 €15 940 €
212 2888 5554 8703 734--12 207 €
312 5348 4174 7324 117--8 089 €
412 7858 2744 5894 511--3 579 €
513 0418 1274 4424 914---
613 3017 9754 2905 327---
713 5677 8174 1325 751---
813 8397 6543 9696 185---
914 1167 4853 8006 630---
1014 3987 3113 6267 087---
1114 6867 1303 4457 556---
1214 9806 9433 2588 036---
1315 2796 7503 0658 529---
1415 5856 5512 8669 034---
1515 8966 3442 6599 552---
1616 2146 1302 44510 084---
1716 5395 9092 22510 629---
1816 8695 6811 99611 188---
1917 2075 4441 76011 762---
2017 5515 2001 51512 351---
2117 9024 9471 26212 955---
2218 2604 6851 00013 574---
2318 6254 41573014 210---
2418 9984 13545014 863---
2519 3783 84516115 532---
TOTAL385 884205 11372 289180 77121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 771
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 047 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 530-6 420+8 950
2+2 5300+2 530
3+2 5300+2 530
4+2 5300+2 530
5+2 530+400+2 130
6+2 530+1 598+932
7+2 530+1 725+805
8+2 530+1 855+675
9+2 530+1 989+541
10+2 530+2 126+404
11+2 530+2 267+263
12+2 530+2 411+119
13+2 530+2 559-29
14+2 530+2 710-180
15+2 530+2 866-336
16+2 530+3 025-495
17+2 530+3 189-659
18+2 530+3 357-827
19+2 530+3 529-999
20+2 530+3 705-1 175
21+2 530+3 886-1 356
22+2 530+4 072-1 542
23+2 530+4 263-1 733
24+2 530+4 459-1 929
25+2 530+4 660-2 130
Total+63 250+54 231+9 019
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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