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Libourne - Appartement de type 5 en excellent état.

Bien expiré
VilleLibourne (33)
Surface85m²
Coût Total169 160€
Loyer Annuel12 464€
Rentabilité7.37%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 670,59 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel

Proche de toutes les commodités, venez découvrir cet appartement spacieux offrant un double séjour, trois chambres, une cuisine équipée, une salle d'eau ainsi qu'un WC indépendant. Idéal pour un premier achat, alliant confort et fonctionnalité. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial (EI). - https://www.albalys-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.916494, -0.230324
Total : 169 160€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 15 800€
Valeur du bien : 157 800€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1039€/mois
Loyer annuel estimé : 12464€/an
Fourchette totale : 848€ - 1273€/mois
Fourchette annuelle : 10171€ - 15273€/an
Rentabilité brute :7.37%
Fourchette de rentabilité :6.01% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :49,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 411,40€
Coût de l'assurance :14 801,50€
Taxe foncière : 1 246,40€/an
Soit par mois : 103,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 038,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 978,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 186 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Amélioration possible de l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 800 €(186 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 100€
    Pose de revêtement de sol (parquet flottant): 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 039 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 464 €/an
Calcul : 1 039 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 246 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 082 €
Revenus locatifs : +12 464 €
Charges déductibles : -23 082 €
Résultat foncier Année 1 : -10 618 €(Déficit de 10 618 €)
Imputable sur revenu global : 10 618 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 282 €/an
Revenus locatifs : +12 464 €
Charges déductibles : -7 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 182 €/an
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 464 €23 087 €5 448 €-10 623 €10 623 €--
212 713 €7 140 €5 301 €5 574 €---
312 968 €6 987 €5 149 €5 980 €---
413 227 €6 830 €4 991 €6 397 €---
513 491 €6 667 €4 829 €6 824 €---
613 761 €6 499 €4 661 €7 262 €---
714 037 €6 326 €4 488 €7 711 €---
814 317 €6 147 €4 308 €8 170 €---
914 604 €5 962 €4 123 €8 642 €---
1014 896 €5 770 €3 932 €9 125 €---
1115 194 €5 573 €3 734 €9 621 €---
1215 497 €5 369 €3 530 €10 129 €---
1315 807 €5 158 €3 319 €10 650 €---
1416 124 €4 940 €3 102 €11 184 €---
1516 446 €4 715 €2 876 €11 731 €---
1616 775 €4 482 €2 644 €12 293 €---
1717 110 €4 242 €2 404 €12 868 €---
1817 453 €3 994 €2 156 €13 459 €---
1917 802 €3 738 €1 899 €14 064 €---
2018 158 €3 473 €1 634 €14 685 €---
2118 521 €3 199 €1 361 €15 322 €---
2218 891 €2 917 €1 078 €15 975 €---
2319 269 €2 625 €786 €16 645 €---
2419 655 €2 323 €484 €17 332 €---
2520 048 €2 011 €173 €18 037 €---
TOTAL399 227 €140 173 €78 411 €259 054 €10 623 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 187 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 259 054 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 464 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 617 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 617 €-3 187 €+5 804 €
2+2 617 €+1 672 €+945 €
3+2 617 €+1 794 €+823 €
4+2 617 €+1 919 €+698 €
5+2 617 €+2 047 €+570 €
6+2 617 €+2 179 €+438 €
7+2 617 €+2 313 €+304 €
8+2 617 €+2 451 €+166 €
9+2 617 €+2 593 €+24 €
10+2 617 €+2 738 €-121 €
11+2 617 €+2 886 €-269 €
12+2 617 €+3 039 €-422 €
13+2 617 €+3 195 €-578 €
14+2 617 €+3 355 €-738 €
15+2 617 €+3 519 €-902 €
16+2 617 €+3 688 €-1 071 €
17+2 617 €+3 860 €-1 243 €
18+2 617 €+4 038 €-1 421 €
19+2 617 €+4 219 €-1 602 €
20+2 617 €+4 405 €-1 788 €
21+2 617 €+4 597 €-1 980 €
22+2 617 €+4 792 €-2 175 €
23+2 617 €+4 993 €-2 376 €
24+2 617 €+5 200 €-2 583 €
25+2 617 €+5 411 €-2 794 €
Total+65 425 €+77 716 €+-12 291 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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