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Appartement 3 pièces 66 m²

Bien expiré
VillePalluau (85)
Surface66m²
Coût Total132 389€
Loyer Annuel8 874€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 89 990 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 363,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 66 m² à rénover – Entrée indépendante + parking

À Palluau, découvrez cet appartement de 66 m² à rénover, situé en rez-de-chaussée, au sein d'une copropriété de 8 lots. Ses points forts :

  • Entrée indépendante
  • Terrasse privative
  • Place de stationnement privative incluse
  • Toiture de la copropriété rénovée avant la vente

Projection d'aménagement intérieur disponible.

Ce bien présente un fort potentiel, aussi bien pour un primo-accédant souhaitant créer son logement sur mesure que pour un investisseur à la recherche d'un projet optimisable.

Possibilité de réalisation complète des travaux par nos soins, sur devis, avec garantie décennale, pour un projet sécurisé et maîtrisé.

Plusieurs lots disponibles – informations complémentaires et projections sur demande. Contactez-nous pour échanger sur le projet.

Contact : Clémence Référence : ISL-006 Référence annonce : ISL-004 Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 8

Ville : Palluau
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85670
Coordonnées : 46.804184, -1.617704
Total : 132 389€
Prix d'acquisition : 89 990€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 125 190€
Frais de notaire : 7 199€
Coût estimé : 7 199€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 11.20€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8874€/an
Fourchette totale : 572€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6862€ - 11475€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 389€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :37,51€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 683,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 366,79€
Coût de l'assurance :11 253,07€
Taxe foncière : 887,37€/an
Soit par mois : 73,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 000€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 4000€ (installation incluse) = 4000€.
  • Menuiseries:4 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 600€/fenêtre × 7 = 4200€ (installation incluse) = 4200€.
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (installation incluse) = 3000€.
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m²: 800€/m² × 15 = 12000€ (installation incluse) = 12000€.
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m²: 1200€/m² × 5 = 6000€ (installation incluse) = 6000€.
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 20 m²: 300€/m² × 20 = 6000€ (installation incluse) = 6000€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Palluau (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 874 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 260 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 389 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 797 €
Revenus locatifs : +8 874 €
Charges déductibles : -40 797 €
Résultat foncier Année 1 : -31 924 €(Déficit de 31 924 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 524 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 597 €/an
Revenus locatifs : +8 874 €
Charges déductibles : -5 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10523.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 494 €(65% de 89 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 494 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 874 €40 802 €4 264 €-31 928 €21 400 €10 528 €10 528 €
29 051 €5 486 €4 149 €3 565 €--6 963 €
39 232 €5 367 €4 030 €3 865 €--3 098 €
49 417 €5 244 €3 906 €4 173 €---
59 605 €5 117 €3 779 €4 488 €---
69 797 €4 985 €3 648 €4 812 €---
79 993 €4 850 €3 512 €5 144 €---
810 193 €4 709 €3 372 €5 484 €---
910 397 €4 564 €3 227 €5 833 €---
1010 605 €4 415 €3 077 €6 190 €---
1110 817 €4 260 €2 923 €6 557 €---
1211 033 €4 100 €2 763 €6 933 €---
1311 254 €3 935 €2 598 €7 319 €---
1411 479 €3 765 €2 427 €7 714 €---
1511 709 €3 589 €2 251 €8 120 €---
1611 943 €3 407 €2 069 €8 536 €---
1712 182 €3 219 €1 881 €8 963 €---
1812 425 €3 024 €1 687 €9 401 €---
1912 674 €2 824 €1 486 €9 850 €---
2012 927 €2 617 €1 279 €10 311 €---
2113 186 €2 402 €1 065 €10 783 €---
2213 450 €2 181 €844 €11 268 €---
2313 719 €1 953 €615 €11 766 €---
2413 993 €1 717 €379 €12 276 €---
2514 273 €1 473 €135 €12 800 €---
TOTAL284 227 €130 004 €61 367 €154 223 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 223 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 874 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 863 €-6 420 €+8 283 €
2+1 863 €0 €+1 863 €
3+1 863 €0 €+1 863 €
4+1 863 €+323 €+1 540 €
5+1 863 €+1 347 €+516 €
6+1 863 €+1 444 €+419 €
7+1 863 €+1 543 €+320 €
8+1 863 €+1 645 €+218 €
9+1 863 €+1 750 €+113 €
10+1 863 €+1 857 €+6 €
11+1 863 €+1 967 €-104 €
12+1 863 €+2 080 €-217 €
13+1 863 €+2 196 €-333 €
14+1 863 €+2 314 €-451 €
15+1 863 €+2 436 €-573 €
16+1 863 €+2 561 €-698 €
17+1 863 €+2 689 €-826 €
18+1 863 €+2 820 €-957 €
19+1 863 €+2 955 €-1 092 €
20+1 863 €+3 093 €-1 230 €
21+1 863 €+3 235 €-1 372 €
22+1 863 €+3 381 €-1 518 €
23+1 863 €+3 530 €-1 667 €
24+1 863 €+3 683 €-1 820 €
25+1 863 €+3 840 €-1 977 €
Total+46 575 €+46 267 €+308 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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