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Appartement 3 pièces 75 m²

VilleÉvreux (27)
Surface75m²
Coût Total145 700€
Loyer Annuel9 845€
Rentabilité6.76%
Cashflow/mois-52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 266,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 75 m²

Votre agence Stéphan CEREZO immobilier vous présente à la vente cet appartement en EXCLUSIVITÉ.

Situé à Évreux, rue Saint-Léger, l'appartement appartient à une copropriété sécurisée et entretenue. Parking, portail automatique, porte d'immeuble sécurisée.

L'appartement est au 3ème et dernier étage pour une tranquillité optimale. Il se compose de : une entrée, un double séjour lumineux avec accès à son grand balcon. Une cuisine aménagée et équipée, une salle de bain, un WC séparé et 2 belles chambres avec penderie. Vous découvrirez de beaux volumes pour ses 75,65m². Le lot comprenant également une cave et une place de parking.

Détails techniques : Chauffage gaz individuel, PVC double vitrage, rénovation intérieure en 2023.

Prix : 95000 € HAI

Contact : Ilona RICO Agence Stéphan CEREZO immobilier Ouvert du lundi au vendredi de 9H à 17H.

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/02/2023

Consommation énergie primaire : 382 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 376 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 870 € et 2 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.019565, 1.186410
Total : 145 700€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 43 100€
Valeur du bien : 138 100€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9845€/an
Fourchette totale : 675€ - 997€/mois
Fourchette annuelle : 8102€ - 11964€/an
Rentabilité brute :6.76%
Fourchette de rentabilité :5.56% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 416,49 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :106 237 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-11 237€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-39 463€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :731,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 790,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 826,46€
Coût de l'assurance :17 484,00€
Taxe foncière : 984,52€/an
Soit par mois : 82,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 872,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état mais nécessitent rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 100 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 845 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 079 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 700 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 699 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 985 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 863 €
Revenus locatifs : +9 845 €
Charges déductibles : -49 863 €
Résultat foncier Année 1 : -40 018 €(Déficit de 40 018 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 618 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 763 €/an
Revenus locatifs : +9 845 €
Charges déductibles : -6 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18617.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 845 €49 868 €5 084 €-40 022 €21 400 €18 622 €18 622 €
210 042 €6 635 €4 951 €3 407 €--15 215 €
310 243 €6 498 €4 814 €3 745 €--11 470 €
410 448 €6 355 €4 671 €4 093 €--7 378 €
510 657 €6 208 €4 524 €4 449 €--2 929 €
610 870 €6 055 €4 371 €4 815 €---
711 087 €5 897 €4 213 €5 190 €---
811 309 €5 733 €4 049 €5 576 €---
911 535 €5 563 €3 879 €5 972 €---
1011 766 €5 387 €3 703 €6 379 €---
1112 001 €5 205 €3 521 €6 796 €---
1212 241 €5 016 €3 333 €7 225 €---
1312 486 €4 821 €3 137 €7 665 €---
1412 736 €4 619 €2 935 €8 117 €---
1512 990 €4 409 €2 725 €8 582 €---
1613 250 €4 192 €2 508 €9 059 €---
1713 515 €3 966 €2 283 €9 549 €---
1813 786 €3 733 €2 049 €10 052 €---
1914 061 €3 492 €1 808 €10 570 €---
2014 343 €3 242 €1 558 €11 101 €---
2114 629 €2 982 €1 299 €11 647 €---
2214 922 €2 714 €1 030 €12 208 €---
2315 220 €2 436 €752 €12 784 €---
2415 525 €2 148 €464 €13 377 €---
2515 835 €1 849 €166 €13 986 €---
TOTAL315 344 €159 023 €73 826 €156 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 845 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €0 €+2 067 €
4+2 067 €0 €+2 067 €
5+2 067 €0 €+2 067 €
6+2 067 €+566 €+1 501 €
7+2 067 €+1 557 €+510 €
8+2 067 €+1 673 €+394 €
9+2 067 €+1 792 €+275 €
10+2 067 €+1 914 €+153 €
11+2 067 €+2 039 €+28 €
12+2 067 €+2 167 €-100 €
13+2 067 €+2 300 €-233 €
14+2 067 €+2 435 €-368 €
15+2 067 €+2 575 €-508 €
16+2 067 €+2 718 €-651 €
17+2 067 €+2 865 €-798 €
18+2 067 €+3 016 €-949 €
19+2 067 €+3 171 €-1 104 €
20+2 067 €+3 330 €-1 263 €
21+2 067 €+3 494 €-1 427 €
22+2 067 €+3 662 €-1 595 €
23+2 067 €+3 835 €-1 768 €
24+2 067 €+4 013 €-1 946 €
25+2 067 €+4 196 €-2 129 €
Total+51 675 €+46 896 €+4 779 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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