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Détails du bien

VilleSurvilliers (95)
Surface80m²
Coût Total226 750€
Loyer Annuel15 673€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 875 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une résidence calme avec cave et un emplacement de parking extérieur. Appartement de type F4 de 79 m² exposé plein sud avec vue dégagée à l'arrière, comprenant une entrée avec placard, un salon/salle à manger donnant sur un balcon/loggia couvert, une cuisine meublée, un dégagement desservant 2 chambres avec placard, une salle d'eau aménagée, un dressing et un wc indépendant. Double vitrage PVC et volets roulants. Proche écoles, parc et commerces. A 10 minutes de Roissy CDG. Idéal premier achat!!

Référence agence : 5120

Ville : Survilliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Total : 226 750€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 64 750€
Valeur du bien : 214 750€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15673€/an
Fourchette totale : 1097€ - 1556€/mois
Fourchette annuelle : 13160€ - 18667€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.80% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 167,64 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 411 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-23 411€ (-13.5%)
Marge achat-revente :-53 339€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 107,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 466,00€
Coût de l'assurance :19 840,63€
Taxe foncière : 1 567,31€/an
Soit par mois : 130,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 178 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 80 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine meublée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet ou remplacement si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 750 €(809 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:17 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs: 25 m² × 70€/m² = 1750€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Survilliers (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 673 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 319 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 750 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 794 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 567 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 430 €
Revenus locatifs : +15 673 €
Charges déductibles : -74 430 €
Résultat foncier Année 1 : -58 756 €(Déficit de 58 756 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 356 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 680 €/an
Revenus locatifs : +15 673 €
Charges déductibles : -9 680 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 994 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37356.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 673 €74 437 €7 326 €-58 764 €21 400 €37 364 €37 364 €
215 987 €9 489 €7 128 €6 498 €--30 866 €
316 306 €9 284 €6 923 €7 022 €--23 844 €
416 632 €9 073 €6 712 €7 559 €--16 285 €
516 965 €8 855 €6 494 €8 110 €--8 174 €
617 304 €8 629 €6 268 €8 675 €---
717 650 €8 396 €6 035 €9 254 €---
818 003 €8 155 €5 795 €9 848 €---
918 364 €7 907 €5 546 €10 457 €---
1018 731 €7 650 €5 289 €11 081 €---
1119 105 €7 384 €5 023 €11 721 €---
1219 488 €7 110 €4 749 €12 378 €---
1319 877 €6 826 €4 465 €13 051 €---
1420 275 €6 533 €4 172 €13 741 €---
1520 680 €6 231 €3 870 €14 450 €---
1621 094 €5 918 €3 557 €15 176 €---
1721 516 €5 595 €3 234 €15 921 €---
1821 946 €5 261 €2 900 €16 685 €---
1922 385 €4 916 €2 556 €17 469 €---
2022 833 €4 560 €2 199 €18 273 €---
2123 289 €4 192 €1 831 €19 097 €---
2223 755 €3 812 €1 451 €19 943 €---
2324 230 €3 419 €1 058 €20 812 €---
2424 715 €3 013 €652 €21 702 €---
2525 209 €2 593 €232 €22 616 €---
TOTAL502 015 €229 239 €105 466 €272 776 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 272 776 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 291 €-6 420 €+9 711 €
2+3 291 €0 €+3 291 €
3+3 291 €0 €+3 291 €
4+3 291 €0 €+3 291 €
5+3 291 €0 €+3 291 €
6+3 291 €+150 €+3 141 €
7+3 291 €+2 776 €+515 €
8+3 291 €+2 954 €+337 €
9+3 291 €+3 137 €+154 €
10+3 291 €+3 324 €-33 €
11+3 291 €+3 516 €-225 €
12+3 291 €+3 713 €-422 €
13+3 291 €+3 915 €-624 €
14+3 291 €+4 122 €-831 €
15+3 291 €+4 335 €-1 044 €
16+3 291 €+4 553 €-1 262 €
17+3 291 €+4 776 €-1 485 €
18+3 291 €+5 005 €-1 714 €
19+3 291 €+5 241 €-1 950 €
20+3 291 €+5 482 €-2 191 €
21+3 291 €+5 729 €-2 438 €
22+3 291 €+5 983 €-2 692 €
23+3 291 €+6 243 €-2 952 €
24+3 291 €+6 511 €-3 220 €
25+3 291 €+6 785 €-3 494 €
Total+82 275 €+81 833 €+442 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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