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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaintes (17)
Surface471m²
Coût Total696 950€
Loyer Annuel53 269€
Rentabilité7.64%
Cashflow/mois+340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 546 000 €
Surface : 471 m²
Prix au m² : 1 159,24 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 14
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 3, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Au cœur du quartier historique de Saint-Pierre à Saintes, Hôtel Particulier d'exception avec vue imprenable sur la Charente. Situation privilégiée hypercentre.

Caractère authentique préservé : boiseries d'époque, rosaces au plafond, escalier hélicoïdal remarquable, parquets point de Hongrie et carrelages anciens. Volumes généreux, pièces lumineuses.

Prestations : chauffage gaz de ville, tout-à-l'égout, caves importantes, cour, garage. Jardin clos avec possibilité piscine (sous réserve urbanisme).

Potentiel locatif : 3 pièces indépendantes - usage professionnel ou location saisonnière.

Propriété de caractère à restaurer, structure saine. Opportunité rare secteur recherché.

Ville : Saintes
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17100
Coordonnées : 45.739798, -0.658054
Total : 696 950€
Prix d'acquisition : 546 000€
Travaux : 107 270€
Valeur du bien : 653 270€
Frais de notaire : 43 680€
Coût estimé : 43 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 471m²
Loyer prédit : 9.42€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 4439€/mois
Loyer annuel estimé : 53269€/an
Fourchette totale : 3519€ - 5600€/mois
Fourchette annuelle : 42227€ - 67199€/an
Rentabilité brute :7.64%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 189,25 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 031 137 €
Prix d'achat :546 000 €
Décote à l'achat :-485 137€ (-47.0%)
Marge achat-revente :334 187€ (32.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :696 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 451,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :203,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 655,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :338 598,82€
Coût de l'assurance :60 983,13€
Taxe foncière : 5 326,93€/an
Soit par mois : 443,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 439,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 099,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :340,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 471 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 471 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 59 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: environ 8 m²
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 270 €(228 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 130€
    Isolation toiture/combles: 471 m² × 30€/m² = 14130€ (prix moyen pour laine soufflée, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:44 250€
    Remplacement fenêtres: 59 fenêtres × 750€ = 44250€ (prix moyen pour double vitrage, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 250€
    Peinture chambres: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:240€
    Peinture couloir: 8 m² × 30€/m² = 240€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saintes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 71 380€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 439 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 269 €/an
Calcul : 4 439 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 395 €/an
Base de calcul : Emprunt de 696 950 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 439 €/an
Calcul : 203 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 327 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 138 431 €
Revenus locatifs : +53 269 €
Charges déductibles : -138 431 €
Résultat foncier Année 1 : -85 162 €(Déficit de 85 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 161 €/an
Revenus locatifs : +53 269 €
Charges déductibles : -31 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 108 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63761.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 546 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 354 900 €(65% de 546 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 905 €/an
Calcul : 354 900 € × 3,636% = 12 905 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 269 €138 454 €23 417 €-85 184 €21 400 €63 784 €63 784 €
254 335 €30 562 €22 796 €23 773 €--40 012 €
355 421 €29 919 €22 152 €25 503 €--14 509 €
456 530 €29 253 €21 487 €27 277 €---
557 660 €28 565 €20 798 €29 096 €---
658 814 €27 853 €20 086 €30 961 €---
759 990 €27 116 €19 349 €32 874 €---
861 190 €26 353 €18 587 €34 836 €---
962 413 €25 565 €17 799 €36 849 €---
1063 662 €24 749 €16 983 €38 913 €---
1164 935 €23 905 €16 139 €41 030 €---
1266 234 €23 032 €15 266 €43 202 €---
1367 558 €22 129 €14 362 €45 430 €---
1468 909 €21 194 €13 428 €47 715 €---
1570 288 €20 227 €12 461 €50 060 €---
1671 693 €19 227 €11 461 €52 466 €---
1773 127 €18 192 €10 426 €54 935 €---
1874 590 €17 122 €9 356 €57 468 €---
1976 082 €16 015 €8 248 €60 067 €---
2077 603 €14 869 €7 103 €62 734 €---
2179 155 €13 684 €5 917 €65 472 €---
2280 738 €12 458 €4 691 €68 281 €---
2382 353 €11 189 €3 423 €71 164 €---
2484 000 €9 877 €2 110 €74 124 €---
2585 680 €8 519 €753 €77 161 €---
TOTAL1 706 231 €640 025 €338 599 €1 066 206 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 066 206 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 187 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 187 €-6 420 €+17 607 €
2+11 187 €0 €+11 187 €
3+11 187 €0 €+11 187 €
4+11 187 €+3 830 €+7 357 €
5+11 187 €+8 729 €+2 458 €
6+11 187 €+9 288 €+1 899 €
7+11 187 €+9 862 €+1 325 €
8+11 187 €+10 451 €+736 €
9+11 187 €+11 055 €+132 €
10+11 187 €+11 674 €-487 €
11+11 187 €+12 309 €-1 122 €
12+11 187 €+12 961 €-1 774 €
13+11 187 €+13 629 €-2 442 €
14+11 187 €+14 315 €-3 128 €
15+11 187 €+15 018 €-3 831 €
16+11 187 €+15 740 €-4 553 €
17+11 187 €+16 480 €-5 293 €
18+11 187 €+17 240 €-6 053 €
19+11 187 €+18 020 €-6 833 €
20+11 187 €+18 820 €-7 633 €
21+11 187 €+19 642 €-8 455 €
22+11 187 €+20 484 €-9 297 €
23+11 187 €+21 349 €-10 162 €
24+11 187 €+22 237 €-11 050 €
25+11 187 €+23 148 €-11 961 €
Total+279 675 €+319 862 €+-40 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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