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Villa à vendre

VilleRemire-Montjoly (973)
Surface247m²
Coût Total577 045€
Loyer Annuel53 287€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+868€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 451 500 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 1 827,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Balcon, Jardin, Terrasse, Piscine, Non meublé

Idéalement située à Rémire-Montjoly, dans un secteur résidentiel et recherché, venez découvrir cette vaste maison individuelle de Type 5 offrant de belles prestations et un potentiel locatif ou familial remarquable.

Édifiée sur un magnifique terrain clôturé de 1118 m² avec piscine, cette propriété dispose d'une surface privative totale de 247 m², réparties sur deux niveaux distincts :

• À l'étage, un logement T4 offrant un cadre de vie spacieux et lumineux, intégrant : Un grand salon/salle à manger, une cuisine aménagée et un balcon. Côté Nuit, trois chambres avec armoire en satiné rubané, dont une suite parentale avec sa salle d'eau et son balcon privatif, une seconde salle d'eau, un WC indépendant et un grenier.

• Au rez-de-chaussée, un appartement T2 indépendant composé d'une pièce à vivre, d'une cuisine, d'une chambre, et d'une salle d'eau/WC. Parfait pour un revenu locatif ou pour recevoir des proches.

Le rez-de-chaussée comprend également un garage deux voitures, une buanderie, un WC indépendant et une terrasse.

Ne manquez pas l'opportunité d'acquérir cet ensemble immobilier rare alliant confort, intimité et qualité de prestations à Rémire-Montjoly. Contactez votre conseiller ORPI ! Référence agence : 0000

Ville : Remire-Montjoly
Département : Guyane
Région : Guyane
Code postal : 97354
Coordonnées : 4.885252, -52.278902
Total : 577 045€
Prix d'acquisition : 451 500€
Travaux : 89 425€
Valeur du bien : 540 925€
Frais de notaire : 36 120€
Coût estimé : 36 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 17.98€/m²/mois
Fourchette : 12.47€ - 25.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 4441€/mois
Loyer annuel estimé : 53287€/an
Fourchette totale : 3080€ - 6403€/mois
Fourchette annuelle : 36954€ - 76840€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 13.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 827,13 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :698 301 €
Prix d'achat :451 500 €
Décote à l'achat :-246 801€ (-35.3%)
Marge achat-revente :121 256€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :577 045€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 898,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :230,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 3 128,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :292 389,78€
Coût de l'assurance :69 245,40€
Taxe foncière : 5 328,74€/an
Soit par mois : 444,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 440,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 573,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :867,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 247 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 425 €(362 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:18 525€
    Isolation toiture/combles: 247 m² × 75€/m² = 18525€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:27 900€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 900€/fenêtre = 27900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:1 250€
    Peinture salle à manger: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Remire-Montjoly (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 53 287 €/an
Calcul : 4 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 20 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 577 045 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 770 €/an
Calcul : 231 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 329 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 425 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 117 639 €
Revenus locatifs : +53 287 €
Charges déductibles : -117 639 €
Résultat foncier Année 1 : -64 352 €(Déficit de 64 352 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 952 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 28 214 €/an
Revenus locatifs : +53 287 €
Charges déductibles : -28 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 25 073 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42951.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 451 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 293 475 €(65% de 451 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 672 €/an
Calcul : 293 475 € × 3,636% = 10 672 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
153 287 €117 658 €20 134 €-64 370 €21 400 €42 970 €42 970 €
254 353 €27 707 €19 609 €26 646 €--16 325 €
355 440 €27 163 €19 065 €28 277 €---
456 549 €26 600 €18 501 €29 949 €---
557 680 €26 016 €17 917 €31 664 €---
658 834 €25 411 €17 312 €33 423 €---
760 010 €24 784 €16 686 €35 226 €---
861 211 €24 135 €16 037 €37 075 €---
962 435 €23 463 €15 364 €38 972 €---
1063 683 €22 766 €14 668 €40 917 €---
1164 957 €22 045 €13 946 €42 912 €---
1266 256 €21 297 €13 199 €44 959 €---
1367 581 €20 523 €12 425 €47 058 €---
1468 933 €19 721 €11 623 €49 212 €---
1570 312 €18 891 €10 792 €51 421 €---
1671 718 €18 030 €9 931 €53 688 €---
1773 152 €17 139 €9 040 €56 014 €---
1874 615 €16 215 €8 117 €58 400 €---
1976 108 €15 259 €7 160 €60 849 €---
2077 630 €14 268 €6 169 €63 362 €---
2179 182 €13 242 €5 143 €65 941 €---
2280 766 €12 178 €4 080 €68 588 €---
2382 381 €11 077 €2 979 €71 304 €---
2484 029 €9 936 €1 838 €74 093 €---
2585 709 €8 755 €656 €76 955 €---
TOTAL1 706 812 €584 279 €292 390 €1 122 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 122 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 53 287 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 190 €-6 420 €+17 610 €
2+11 190 €0 €+11 190 €
3+11 190 €+3 586 €+7 604 €
4+11 190 €+8 985 €+2 205 €
5+11 190 €+9 499 €+1 691 €
6+11 190 €+10 027 €+1 163 €
7+11 190 €+10 568 €+622 €
8+11 190 €+11 123 €+67 €
9+11 190 €+11 692 €-502 €
10+11 190 €+12 275 €-1 085 €
11+11 190 €+12 874 €-1 684 €
12+11 190 €+13 488 €-2 298 €
13+11 190 €+14 117 €-2 927 €
14+11 190 €+14 764 €-3 574 €
15+11 190 €+15 426 €-4 236 €
16+11 190 €+16 106 €-4 916 €
17+11 190 €+16 804 €-5 614 €
18+11 190 €+17 520 €-6 330 €
19+11 190 €+18 255 €-7 065 €
20+11 190 €+19 009 €-7 819 €
21+11 190 €+19 782 €-8 592 €
22+11 190 €+20 576 €-9 386 €
23+11 190 €+21 391 €-10 201 €
24+11 190 €+22 228 €-11 038 €
25+11 190 €+23 086 €-11 896 €
Total+279 750 €+336 760 €+-57 010 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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