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Appartement à vendre

VilleBrest (29)
Surface91m²
Coût Total192 342€
Loyer Annuel11 577€
Rentabilité6.02%
Cashflow/mois-252€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 335 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 531,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition ouest, Interphone

Appartement Bourg de Saint Pierre

  • EXPOSITION OUEST - APPARTEMENT AU BOURG
  • OPPORTUNITEE D'INVESTISSEMENT

Laforêt Brest vous présente en exclusivité ce bel appartement dalle béton de type T4 de 91 m² dans une copropriété idéalement située à proximité des commerces, des transports et des écoles.

Il se compose d'une entrée, d'une cuisine, d'un spacieux salon/séjour orienté à l'ouest, d'une salle de bains, de deux chambres et d'un WC séparé.

Rare sur le marché, ne manquez pas cette opportunité, contactez nous pour une visite !

Référence: 6545NG Un projet d'achat ? Nous sommes à votre écoute. RSAC 979 314 879 Copropriété de 27 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1189.00 euros.

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.380861, -4.533711
Total : 192 342€
Prix d'acquisition : 139 335€
Travaux : 41 860€
Valeur du bien : 181 195€
Frais de notaire : 11 147€
Coût estimé : 11 147€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 965€/mois
Loyer annuel estimé : 11577€/an
Fourchette totale : 764€ - 1219€/mois
Fourchette annuelle : 9164€ - 14626€/an
Rentabilité brute :6.02%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 994,05 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 459 €
Prix d'achat :139 335 €
Décote à l'achat :-42 124€ (-23.2%)
Marge achat-revente :-10 883€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 342€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :56,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 021,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 150,12€
Coût de l'assurance :16 829,93€
Taxe foncière : 1 157,74€/an
Soit par mois : 96,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 99,08€/mois
Soit par an : 1 188,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 964,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-251,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 250 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 91 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 860 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11600€ = 11600€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (prix moyen 2025, pose comprise)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (prix moyen 2025, pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 965 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 577 €/an
Calcul : 965 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 342 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 158 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 189 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 566 €
Revenus locatifs : +11 577 €
Charges déductibles : -51 566 €
Résultat foncier Année 1 : -39 988 €(Déficit de 39 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 706 €/an
Revenus locatifs : +11 577 €
Charges déductibles : -9 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 872 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18588.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 335 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 568 €(65% de 139 335 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 293 €/an
Calcul : 90 568 € × 3,636% = 3 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 577 €51 572 €6 692 €-39 995 €21 400 €18 595 €18 595 €
211 809 €9 537 €6 517 €2 272 €--16 323 €
312 045 €9 356 €6 336 €2 689 €--13 634 €
412 286 €9 168 €6 149 €3 118 €--10 516 €
512 532 €8 974 €5 954 €3 558 €--6 958 €
612 782 €8 773 €5 753 €4 009 €--2 949 €
713 038 €8 564 €5 545 €4 474 €---
813 299 €8 349 €5 329 €4 950 €---
913 565 €8 125 €5 105 €5 440 €---
1013 836 €7 893 €4 873 €5 943 €---
1114 113 €7 653 €4 634 €6 459 €---
1214 395 €7 405 €4 385 €6 990 €---
1314 683 €7 148 €4 128 €7 535 €---
1414 977 €6 881 €3 861 €8 096 €---
1515 276 €6 605 €3 585 €8 671 €---
1615 582 €6 319 €3 299 €9 263 €---
1715 893 €6 023 €3 003 €9 871 €---
1816 211 €5 716 €2 696 €10 495 €---
1916 535 €5 398 €2 378 €11 137 €---
2016 866 €5 069 €2 049 €11 797 €---
2117 203 €4 728 €1 708 €12 476 €---
2217 548 €4 375 €1 355 €13 173 €---
2317 898 €4 009 €989 €13 889 €---
2418 256 €3 630 €610 €14 626 €---
2518 622 €3 238 €218 €15 384 €---
TOTAL370 829 €214 508 €97 150 €156 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 577 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 431 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 431 €-6 420 €+8 851 €
2+2 431 €0 €+2 431 €
3+2 431 €0 €+2 431 €
4+2 431 €0 €+2 431 €
5+2 431 €0 €+2 431 €
6+2 431 €0 €+2 431 €
7+2 431 €+457 €+1 974 €
8+2 431 €+1 485 €+946 €
9+2 431 €+1 632 €+799 €
10+2 431 €+1 783 €+648 €
11+2 431 €+1 938 €+493 €
12+2 431 €+2 097 €+334 €
13+2 431 €+2 261 €+170 €
14+2 431 €+2 429 €+2 €
15+2 431 €+2 601 €-170 €
16+2 431 €+2 779 €-348 €
17+2 431 €+2 961 €-530 €
18+2 431 €+3 149 €-718 €
19+2 431 €+3 341 €-910 €
20+2 431 €+3 539 €-1 108 €
21+2 431 €+3 743 €-1 312 €
22+2 431 €+3 952 €-1 521 €
23+2 431 €+4 167 €-1 736 €
24+2 431 €+4 388 €-1 957 €
25+2 431 €+4 615 €-2 184 €
Total+60 775 €+46 896 €+13 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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