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Maison 3 pièces 135 m²

VilleVarès (47)
Surface135
Coût Total123 660
Loyer Annuel11 898
Rentabilité9.62%
Cashflow/mois+256
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 792,59 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 135 m²

Situé en pleine campagne, sans aucune nuisance, découvrez ce corps de ferme du début du XIXe siècle à rénover. Le bien se compose d'une maison d'habitation de 135 m2, avec 185 m2 de dépendances attenantes. À l'extérieur, vous bénéficierez également d'une dépendance indépendante d'environ 200 m2. La maison offre une galerie de 30 m2, une entrée, une cuisine/salle à manger de 29m, une chambre avec salle d'eau et WC de 23m2, ainsi que deux pièces supplémentaires à rénover. Le grenier aménageable et le bâti attenant offrent un fort potentiel pour un projet de rénovation ou d'agrandissement. Le tout est implanté sur un terrain d'environ un hectare avec possibilité d'acquérir plus de surface, offrant une vue imprenable sur la campagne environnante et un puits. Chauffage par insert à bois.

Surface : 135 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Varès
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47400
Coordonnées : 44.434593, 0.332741
Total : 123 660
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 8 100
Valeur du bien : 115 100
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 7.34€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 992€/mois
Loyer annuel estimé : 11898€/an
Fourchette totale : 749€ - 1313€/mois
Fourchette annuelle : 8985€ - 15756€/an
Rentabilité brute :9.62%
Fourchette de rentabilité :7.27% - 12.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 173,81 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :158 464
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-51 464 (-32.5%)
Marge achat-revente :34 804€ (22.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 660
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :605,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :30,92€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 636,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 105,94
Coût de l'assurance :9 274,50
Taxe foncière : 1 189,81€/an
Soit par mois : 99,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 991,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :255,55€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par insert à bois
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'espace de rangement
Quantité: entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 100(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 100
    Isolation toiture/combles: 135 m² × 60€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Varès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 992 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Calcul : 992 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 028 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 660 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 190 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 689
Revenus locatifs : +11 898
Charges déductibles : -13 689
Résultat foncier Année 1 : -1 791(Déficit de 1 791 €)
Imputable sur revenu global : 1 791
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 589 €/an
Revenus locatifs : +11 898
Charges déductibles : -5 589
Résultat foncier Années 2+ : 6 309 €/an
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 89813 6934 032-1 7951 795 €--
212 1365 4843 9246 652---
312 3795 3723 8117 007---
412 6265 2563 6967 370---
512 8795 1373 5767 742---
613 1365 0133 4528 124---
713 3994 8853 3248 514---
813 6674 7533 1928 915---
913 9404 6163 0559 325---
1014 2194 4752 9149 745---
1114 5044 3292 76810 175---
1214 7944 1782 61710 616---
1315 0904 0222 46111 068---
1415 3913 8612 30011 531---
1515 6993 6942 13412 005---
1616 0133 5221 96112 491---
1716 3343 3441 78412 989---
1816 6603 1601 60013 500---
1916 9932 9701 41014 023---
2017 3332 7741 21314 559---
2117 6802 5711 01015 109---
2218 0342 36180115 672---
2318 3942 14558416 250---
2418 7621 92136016 841---
2519 1371 68912817 448---
TOTAL381 099105 22658 106275 8731 795Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 538
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 873
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 898 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 499 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 499-538+3 037
2+2 499+1 996+503
3+2 499+2 102+397
4+2 499+2 211+288
5+2 499+2 323+176
6+2 499+2 437+62
7+2 499+2 554-55
8+2 499+2 674-175
9+2 499+2 797-298
10+2 499+2 923-424
11+2 499+3 052-553
12+2 499+3 185-686
13+2 499+3 320-821
14+2 499+3 459-960
15+2 499+3 601-1 102
16+2 499+3 747-1 248
17+2 499+3 897-1 398
18+2 499+4 050-1 551
19+2 499+4 207-1 708
20+2 499+4 368-1 869
21+2 499+4 533-2 034
22+2 499+4 702-2 203
23+2 499+4 875-2 376
24+2 499+5 052-2 553
25+2 499+5 234-2 735
Total+62 475+82 762+-20 287
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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