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Immeuble 660 m² LE HAVRE

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface660m²
Coût Total954 770€
Loyer Annuel96 625€
Rentabilité10.12%
Cashflow/mois-1 239€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 819 000 €
Surface : 660 m²
Prix au m² : 1 240,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 660 m² LE HAVRE

Immeuble de rapport composé d'une trentaine de lots :

  • Chambres individuelles avec salle de bain et WC partagés sur le palier ainsi qu'un réfectoire collectif,
  • Studios aménagés et meublés

Atelier/garage dans le jardin pouvant être aménagé en maisonnette.

Bâtiment principal non mitoyen sur sous-sol complet avec chaudière gaz collective, Jardin arboré, Propriété fermée et clôturée.

Charges annuelles 40.000 euros ( y compris ménage, chauffage, eau froide et chaude et électricité de l'ensemble des lots) Foncier 11.500 euros Revenu annuel : 120.000 euros. Loyers avec charges au forfait entre 450 et 500 euros.

Surface : 660 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2023

Consommation énergie primaire : 331 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 12 220 € et 16 540 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76620
Coordonnées : 49.503654, 0.113932
Total : 954 770€
Prix d'acquisition : 819 000€
Travaux : 70 250€
Valeur du bien : 889 250€
Frais de notaire : 65 520€
Coût estimé : 65 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 660m²
Loyer prédit : 12.20€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 16.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 8052€/mois
Loyer annuel estimé : 96625€/an
Fourchette totale : 6141€ - 10557€/mois
Fourchette annuelle : 73696€ - 126690€/an
Rentabilité brute :10.12%
Fourchette de rentabilité :7.72% - 13.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 392,54 €/m²
Basé sur :564 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 579 073 €
Prix d'achat :819 000 €
Décote à l'achat :-760 073€ (-48.1%)
Marge achat-revente :624 303€ (39.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :954 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 728,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :270,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 4 999,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :463 855,36€
Coût de l'assurance :81 155,45€
Taxe foncière : 11 500,00€/an
Soit par mois : 958,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 3 333,33€/mois
Soit par an : 39 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 8 052,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 9 290,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-1 238,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz collective par une chaudière à condensation
Quantité: 1 chaudière pour l'ensemble du bâtiment
Raison: DPE F - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: Estimation de 30 fenêtres (environ 660 m², ~1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation de chauffe-eaux thermodynamiques pour les studios et chambres
Quantité: Estimation de 10 chauffe-eaux pour les studios
Raison: DPE F - Immeuble - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des salles de bain partagées (douche, lavabo, WC)
Quantité: Estimation de 5 salles de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les chambres individuelles
Quantité: Estimation de 30 chambres (environ 300 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 250 €(106 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 250€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 chaudière: 5250€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 600€/fenêtre = 18000€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:30 000€
    Installation chauffe-eaux thermodynamiques: 10 chauffe-eaux × 3000€/chauffe-eau = 30000€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salles de bain: 5 salles de bain × 2000€/salle de bain = 10000€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Peinture murs et plafonds chambres: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 50 m² × 20€/m² = 1000€ (coût moyen 2025 incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Havre. Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 53 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 052 €/mois
Revenus locatifs annuels : 96 625 €/an
Calcul : 8 052 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 32 049 €/an
Base de calcul : Emprunt de 954 770 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 246 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 11 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 40 000 €/an
Calcul : 3 333 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 157 046 €
Revenus locatifs : +96 625 €
Charges déductibles : -157 046 €
Résultat foncier Année 1 : -60 420 €(Déficit de 60 420 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 020 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 86 796 €/an
Revenus locatifs : +96 625 €
Charges déductibles : -86 796 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39020.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 819 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 532 350 €(65% de 819 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 358 €/an
Calcul : 532 350 € × 3,636% = 19 358 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
196 625 €157 076 €32 080 €-60 451 €21 400 €39 051 €39 051 €
298 558 €85 975 €31 228 €12 583 €--26 468 €
3100 529 €85 093 €30 347 €15 436 €--11 032 €
4102 540 €84 182 €29 436 €18 358 €---
5104 590 €83 239 €28 492 €21 352 €---
6106 682 €82 263 €27 517 €24 419 €---
7108 816 €81 253 €26 507 €27 562 €---
8110 992 €80 209 €25 463 €30 783 €---
9113 212 €79 129 €24 383 €34 083 €---
10115 476 €78 011 €23 265 €37 465 €---
11117 786 €76 855 €22 109 €40 931 €---
12120 142 €75 659 €20 913 €44 483 €---
13122 544 €74 421 €19 675 €48 123 €---
14124 995 €73 141 €18 395 €51 854 €---
15127 495 €71 817 €17 071 €55 678 €---
16130 045 €70 447 €15 700 €59 598 €---
17132 646 €69 029 €14 283 €63 617 €---
18135 299 €67 563 €12 817 €67 736 €---
19138 005 €66 046 €11 300 €71 959 €---
20140 765 €64 476 €9 730 €76 289 €---
21143 580 €62 853 €8 106 €80 728 €---
22146 452 €61 173 €6 427 €85 279 €---
23149 381 €59 435 €4 689 €89 946 €---
24152 369 €57 637 €2 891 €94 731 €---
25155 416 €55 778 €1 031 €99 638 €---
TOTAL3 094 940 €1 902 760 €463 855 €1 192 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 192 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 96 625 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 291 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 291 €-6 420 €+26 711 €
2+20 291 €0 €+20 291 €
3+20 291 €0 €+20 291 €
4+20 291 €+2 198 €+18 093 €
5+20 291 €+6 406 €+13 885 €
6+20 291 €+7 326 €+12 965 €
7+20 291 €+8 269 €+12 022 €
8+20 291 €+9 235 €+11 056 €
9+20 291 €+10 225 €+10 066 €
10+20 291 €+11 240 €+9 051 €
11+20 291 €+12 279 €+8 012 €
12+20 291 €+13 345 €+6 946 €
13+20 291 €+14 437 €+5 854 €
14+20 291 €+15 556 €+4 735 €
15+20 291 €+16 704 €+3 587 €
16+20 291 €+17 880 €+2 411 €
17+20 291 €+19 085 €+1 206 €
18+20 291 €+20 321 €-30 €
19+20 291 €+21 588 €-1 297 €
20+20 291 €+22 887 €-2 596 €
21+20 291 €+24 218 €-3 927 €
22+20 291 €+25 584 €-5 293 €
23+20 291 €+26 984 €-6 693 €
24+20 291 €+28 419 €-8 128 €
25+20 291 €+29 891 €-9 600 €
Total+507 275 €+357 654 €+149 621 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 165 jours
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