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Maison de ville ou immeuble rapport locatif à Vendome hyper

VilleVendôme (41)
Surface100m²
Coût Total190 159€
Loyer Annuel10 992€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 925 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 279,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2

IMMO360 vous propose ce bien comprenant. Au rez-de-chaussée, deux pièces, (pouvant être transformées en appartement). A l'étage, appartement, une chambre. Grenier en partie aménagé, pouvant également être transformé en appartement. .

  • https://www.immo360.immo/nos-honoraires-immo360.html
Ville : Vendôme
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41100
Coordonnées : 47.798584, 1.065067
Total : 190 159€
Prix d'acquisition : 127 925€
Travaux : 52 000€
Valeur du bien : 179 925€
Frais de notaire : 10 234€
Coût estimé : 10 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 11.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 916€/mois
Loyer annuel estimé : 10992€/an
Fourchette totale : 725€ - 1157€/mois
Fourchette annuelle : 8704€ - 13881€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.58% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 790,91 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 091 €
Prix d'achat :127 925 €
Décote à l'achat :-51 166€ (-28.6%)
Marge achat-revente :-11 068€ (-6.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :190 159€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :954,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :55,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 009,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 047,51€
Coût de l'assurance :16 638,91€
Taxe foncière : 1 099,23€/an
Soit par mois : 91,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 916,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 101,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises électriques
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 000 €(520 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation légère:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendôme (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 916 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 992 €/an
Calcul : 916 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 610 €/an
Base de calcul : Emprunt de 190 159 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 099 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 375 €
Revenus locatifs : +10 992 €
Charges déductibles : -60 375 €
Résultat foncier Année 1 : -49 382 €(Déficit de 49 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 375 €/an
Revenus locatifs : +10 992 €
Charges déductibles : -8 375 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 618 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27982.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 925 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 151 €(65% de 127 925 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 024 €/an
Calcul : 83 151 € × 3,636% = 3 024 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 992 €60 381 €6 616 €-49 389 €21 400 €27 989 €27 989 €
211 212 €8 208 €6 443 €3 004 €--24 985 €
311 436 €8 029 €6 264 €3 407 €--21 577 €
411 665 €7 844 €6 079 €3 822 €--17 756 €
511 898 €7 651 €5 887 €4 247 €--13 509 €
612 136 €7 453 €5 688 €4 684 €--8 825 €
712 379 €7 246 €5 482 €5 133 €--3 692 €
812 627 €7 033 €5 268 €5 594 €---
912 879 €6 812 €5 047 €6 067 €---
1013 137 €6 583 €4 818 €6 554 €---
1113 400 €6 346 €4 581 €7 054 €---
1213 668 €6 100 €4 335 €7 567 €---
1313 941 €5 846 €4 081 €8 095 €---
1414 220 €5 582 €3 817 €8 638 €---
1514 504 €5 309 €3 544 €9 195 €---
1614 794 €5 026 €3 262 €9 768 €---
1715 090 €4 733 €2 969 €10 357 €---
1815 392 €4 430 €2 665 €10 962 €---
1915 700 €4 116 €2 351 €11 584 €---
2016 014 €3 790 €2 026 €12 223 €---
2116 334 €3 453 €1 689 €12 881 €---
2216 661 €3 104 €1 339 €13 556 €---
2316 994 €2 743 €978 €14 251 €---
2417 334 €2 368 €603 €14 966 €---
2517 680 €1 980 €215 €15 700 €---
TOTAL352 086 €192 167 €96 048 €159 919 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 919 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 308 €-6 420 €+8 728 €
2+2 308 €0 €+2 308 €
3+2 308 €0 €+2 308 €
4+2 308 €0 €+2 308 €
5+2 308 €0 €+2 308 €
6+2 308 €0 €+2 308 €
7+2 308 €0 €+2 308 €
8+2 308 €+570 €+1 738 €
9+2 308 €+1 820 €+488 €
10+2 308 €+1 966 €+342 €
11+2 308 €+2 116 €+192 €
12+2 308 €+2 270 €+38 €
13+2 308 €+2 429 €-121 €
14+2 308 €+2 591 €-283 €
15+2 308 €+2 759 €-451 €
16+2 308 €+2 930 €-622 €
17+2 308 €+3 107 €-799 €
18+2 308 €+3 289 €-981 €
19+2 308 €+3 475 €-1 167 €
20+2 308 €+3 667 €-1 359 €
21+2 308 €+3 864 €-1 556 €
22+2 308 €+4 067 €-1 759 €
23+2 308 €+4 275 €-1 967 €
24+2 308 €+4 490 €-2 182 €
25+2 308 €+4 710 €-2 402 €
Total+57 700 €+47 976 €+9 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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