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Appartement 3 /4 pièces au DERNIER ETAGE

VilleFontenay-le-Fleury (78)
Surface65.97m²
Coût Total181 700€
Loyer Annuel13 221€
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois-335€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 132 500 €
Surface : 65.97 m²
Prix au m² : 2 008,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1

Dernier étage, Vue exceptionnelle ,Appartement 3/4 pièces à rénover À deux pas des écoles et de la gare, découvrez cet appartement traversant situé au 8ème et dernier étage, offrant une vue imprenable sur la plaine de Versailles. Il comprend une entrée, une cuisine indépendante avec cellier, un double séjour lumineux ouvrant sur un balcon au calme, deux chambres (dont une avec accès au balcon), une salle de bains et de nombreux rangements. Une cave et une place de parking privative complètent ce bien. Un fort potentiel à personnaliser selon vos envies. Contactez nous dès aujourd'hui pour organiser une visite ! (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 2745 lots - dont 889 lots habitation. Charges annuelles : 4687.32 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/314324.pdf

Ville : Fontenay-le-Fleury
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78330
Coordonnées : 48.807948, 2.046262
Total : 181 700€
Prix d'acquisition : 132 500€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 171 100€
Frais de notaire : 10 600€
Coût estimé : 10 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.97m²
Loyer prédit : 16.70€/m²/mois
Fourchette : 14.17€ - 19.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1102€/mois
Loyer annuel estimé : 13221€/an
Fourchette totale : 935€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 11220€ - 15578€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 341,86 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 462 €
Prix d'achat :132 500 €
Décote à l'achat :-87 962€ (-39.9%)
Marge achat-revente :38 762€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :45,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 935,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 378,05€
Coût de l'assurance :13 627,50€
Taxe foncière : 1 322,06€/an
Soit par mois : 110,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 390,61€/mois
Soit par an : 4 687,32€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 101,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 436,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-334,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(585 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation chambres: 20 m² × 240€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 102 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 221 €/an
Calcul : 1 102 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 919 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 700 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 545 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 322 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 687 €/an
Calcul : 391 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 073 €
Revenus locatifs : +13 221 €
Charges déductibles : -51 073 €
Résultat foncier Année 1 : -37 853 €(Déficit de 37 853 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 473 €/an
Revenus locatifs : +13 221 €
Charges déductibles : -12 473 €
Résultat foncier Années 2+ : 747 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16452.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 125 €(65% de 132 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 132 €/an
Calcul : 86 125 € × 3,636% = 3 132 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 221 €51 079 €5 925 €-37 858 €21 400 €16 458 €16 458 €
213 485 €12 320 €5 765 €1 165 €--15 293 €
313 755 €12 155 €5 600 €1 600 €--13 693 €
414 030 €11 985 €5 430 €2 045 €--11 648 €
514 310 €11 809 €5 254 €2 502 €--9 146 €
614 597 €11 627 €5 072 €2 970 €--6 176 €
714 889 €11 439 €4 884 €3 450 €--2 726 €
815 186 €11 244 €4 690 €3 942 €---
915 490 €11 044 €4 489 €4 446 €---
1015 800 €10 836 €4 282 €4 964 €---
1116 116 €10 622 €4 067 €5 494 €---
1216 438 €10 400 €3 845 €6 038 €---
1316 767 €10 171 €3 616 €6 596 €---
1417 102 €9 934 €3 380 €7 168 €---
1517 444 €9 689 €3 135 €7 755 €---
1617 793 €9 436 €2 882 €8 357 €---
1718 149 €9 175 €2 621 €8 974 €---
1818 512 €8 905 €2 351 €9 607 €---
1918 882 €8 626 €2 071 €10 256 €---
2019 260 €8 337 €1 783 €10 923 €---
2119 645 €8 039 €1 485 €11 606 €---
2220 038 €7 731 €1 176 €12 307 €---
2320 439 €7 412 €858 €13 026 €---
2420 847 €7 083 €529 €13 764 €---
2521 264 €6 743 €189 €14 521 €---
TOTAL423 459 €287 840 €85 378 €135 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 776 €-6 420 €+9 196 €
2+2 776 €0 €+2 776 €
3+2 776 €0 €+2 776 €
4+2 776 €0 €+2 776 €
5+2 776 €0 €+2 776 €
6+2 776 €0 €+2 776 €
7+2 776 €0 €+2 776 €
8+2 776 €+365 €+2 411 €
9+2 776 €+1 334 €+1 442 €
10+2 776 €+1 489 €+1 287 €
11+2 776 €+1 648 €+1 128 €
12+2 776 €+1 811 €+965 €
13+2 776 €+1 979 €+797 €
14+2 776 €+2 150 €+626 €
15+2 776 €+2 326 €+450 €
16+2 776 €+2 507 €+269 €
17+2 776 €+2 692 €+84 €
18+2 776 €+2 882 €-106 €
19+2 776 €+3 077 €-301 €
20+2 776 €+3 277 €-501 €
21+2 776 €+3 482 €-706 €
22+2 776 €+3 692 €-916 €
23+2 776 €+3 908 €-1 132 €
24+2 776 €+4 129 €-1 353 €
25+2 776 €+4 356 €-1 580 €
Total+69 400 €+40 686 €+28 714 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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