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Maison à vendre

VilleVerdun (55)
Surface123m²
Coût Total135 470€
Loyer Annuel12 352€
Rentabilité9.12%
Cashflow/mois+230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 71 500 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 581,3 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 24/08/2026, 1 étage, 1 place de parking, Jardin, calme, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

?? À 5 MIN DE VERDUN – GROS POTENTIEL À PETIT PRIX ! ??

Vous avez des idées, des projets, ou l'âme d'un investisseur malin ?

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?? La maison en bref :

• 123 m² habitables à exploiter

• Jardin pour profiter des beaux jours ??

• Double garage (oui, deux ??)

• Toiture en bon état ?

• Assainissement aux normes ?

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?? Prix : 71 500 €

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Larisa Manfreo, conseillère en immobilier RSAC 899 292 965

Julien Hattabi, conseiller en immobilier RSAC 899 455 992

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.141428, 5.336847
Total : 135 470€
Prix d'acquisition : 71 500€
Travaux : 58 250€
Valeur du bien : 129 750€
Frais de notaire : 5 720€
Coût estimé : 5 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1029€/mois
Loyer annuel estimé : 12352€/an
Fourchette totale : 803€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 9640€ - 15826€/an
Rentabilité brute :9.12%
Fourchette de rentabilité :7.12% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 334,22 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :164 109 €
Prix d'achat :71 500 €
Décote à l'achat :-92 609€ (-56.4%)
Marge achat-revente :28 639€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :39,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 508,39€
Coût de l'assurance :11 853,63€
Taxe foncière : 1 235,20€/an
Soit par mois : 102,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 029,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :230,29€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 453 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 123 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 250 €(474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:6 150€
    Isolation des combles perdus: 123 m² × 50€/m² = 6150€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 650€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 029 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 352 €/an
Calcul : 1 029 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 278 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 470 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 235 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 238 €
Revenus locatifs : +12 352 €
Charges déductibles : -64 238 €
Résultat foncier Année 1 : -51 886 €(Déficit de 51 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 988 €/an
Revenus locatifs : +12 352 €
Charges déductibles : -5 988 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 364 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30485.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 71 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 475 €(65% de 71 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 690 €/an
Calcul : 46 475 € × 3,636% = 1 690 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 352 €64 242 €4 283 €-51 890 €21 400 €30 490 €30 490 €
212 599 €5 875 €4 166 €6 724 €--23 766 €
312 851 €5 755 €4 045 €7 096 €--16 670 €
413 108 €5 630 €3 921 €7 478 €--9 192 €
513 370 €5 502 €3 792 €7 869 €--1 323 €
613 638 €5 369 €3 659 €8 269 €---
713 910 €5 232 €3 522 €8 679 €---
814 189 €5 090 €3 381 €9 098 €---
914 472 €4 944 €3 235 €9 528 €---
1014 762 €4 793 €3 084 €9 968 €---
1115 057 €4 638 €2 928 €10 419 €---
1215 358 €4 477 €2 768 €10 881 €---
1315 665 €4 311 €2 602 €11 354 €---
1415 979 €4 140 €2 430 €11 839 €---
1516 298 €3 963 €2 253 €12 336 €---
1616 624 €3 780 €2 071 €12 844 €---
1716 957 €3 591 €1 882 €13 365 €---
1817 296 €3 397 €1 687 €13 899 €---
1917 642 €3 195 €1 486 €14 446 €---
2017 995 €2 988 €1 279 €15 007 €---
2118 354 €2 774 €1 064 €15 581 €---
2218 721 €2 552 €843 €16 169 €---
2319 096 €2 324 €614 €16 772 €---
2419 478 €2 088 €378 €17 390 €---
2519 867 €1 844 €135 €18 023 €---
TOTAL395 638 €162 492 €61 508 €233 146 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 146 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 594 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 594 €-6 420 €+9 014 €
2+2 594 €0 €+2 594 €
3+2 594 €0 €+2 594 €
4+2 594 €0 €+2 594 €
5+2 594 €0 €+2 594 €
6+2 594 €+2 084 €+510 €
7+2 594 €+2 604 €-10 €
8+2 594 €+2 729 €-135 €
9+2 594 €+2 858 €-264 €
10+2 594 €+2 991 €-397 €
11+2 594 €+3 126 €-532 €
12+2 594 €+3 264 €-670 €
13+2 594 €+3 406 €-812 €
14+2 594 €+3 552 €-958 €
15+2 594 €+3 701 €-1 107 €
16+2 594 €+3 853 €-1 259 €
17+2 594 €+4 010 €-1 416 €
18+2 594 €+4 170 €-1 576 €
19+2 594 €+4 334 €-1 740 €
20+2 594 €+4 502 €-1 908 €
21+2 594 €+4 674 €-2 080 €
22+2 594 €+4 851 €-2 257 €
23+2 594 €+5 032 €-2 438 €
24+2 594 €+5 217 €-2 623 €
25+2 594 €+5 407 €-2 813 €
Total+64 850 €+69 944 €+-5 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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