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Appartement 2 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleMillau (12)
Surface59m²
Coût Total123 640€
Loyer Annuel8 188€
Rentabilité6.62%
Cashflow/mois-26€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 74 500 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 262,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 59 m²

Découvrez ce spacieux appartement de 59 m² situé au cœur de Millau, à proximité immédiate des commerces et commodités. Ce bien rare comprend deux pièces principales offrant une belle luminosité, grâce à de grandes fenêtres et des plafonds en bois chaleureux qui apportent du cachet à l’ensemble.

Le salon de belle taille invite à la détente, tandis que la cuisine ouverte équipée séduit par son agencement pratique et ses nombreux rangements. La chambre, calme et accueillante, offre l’espace nécessaire pour installer un coin bureau ou un espace détente selon vos envies.

Une salle de bain fonctionnelle, dotée d’une baignoire, complète ce bien. Vendu loué cet appartement est un déjà occupé et offre une rentabilité immédiate

Surface : 59 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 258 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 233 € et 1 669 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Millau
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12100
Coordonnées : 44.098866, 3.078579
Total : 123 640€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 43 180€
Valeur du bien : 117 680€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.09€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 682€/mois
Loyer annuel estimé : 8188€/an
Fourchette totale : 536€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6437€ - 10416€/an
Rentabilité brute :6.62%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 658,85 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 872 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-23 372€ (-23.9%)
Marge achat-revente :-25 768€ (-26.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :603,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 507,46€
Coût de l'assurance :10 818,50€
Taxe foncière : 818,81€/an
Soit par mois : 68,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 682,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-25,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bon état mais datés
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 180 €(732 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:10 080€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 1680€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 7000€ = 7000€, Électroménager: 1500€, Plomberie: 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 125€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Millau (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 180€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 682 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Calcul : 682 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 991 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 819 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 422 €
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -48 422 €
Résultat foncier Année 1 : -40 234 €(Déficit de 40 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 242 €/an
Revenus locatifs : +8 188 €
Charges déductibles : -5 242 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 946 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18834.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 188 €48 426 €3 995 €-40 238 €21 400 €18 838 €18 838 €
28 352 €5 138 €3 887 €3 214 €--15 624 €
38 519 €5 027 €3 775 €3 492 €--12 132 €
48 689 €4 911 €3 660 €3 778 €--8 355 €
58 863 €4 792 €3 541 €4 071 €--4 284 €
69 040 €4 669 €3 418 €4 371 €---
79 221 €4 542 €3 291 €4 679 €---
89 406 €4 411 €3 160 €4 994 €---
99 594 €4 275 €3 024 €5 318 €---
109 785 €4 135 €2 884 €5 650 €---
119 981 €3 991 €2 739 €5 991 €---
1210 181 €3 841 €2 589 €6 340 €---
1310 384 €3 686 €2 435 €6 698 €---
1410 592 €3 527 €2 275 €7 065 €---
1510 804 €3 362 €2 110 €7 442 €---
1611 020 €3 191 €1 940 €7 829 €---
1711 240 €3 015 €1 763 €8 225 €---
1811 465 €2 833 €1 581 €8 632 €---
1911 695 €2 645 €1 393 €9 050 €---
2011 928 €2 451 €1 199 €9 478 €---
2112 167 €2 250 €998 €9 917 €---
2212 410 €2 043 €791 €10 368 €---
2312 659 €1 828 €577 €10 830 €---
2412 912 €1 607 €355 €11 305 €---
2513 170 €1 378 €127 €11 792 €---
TOTAL262 266 €131 976 €57 507 €130 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 719 €-6 420 €+8 139 €
2+1 719 €0 €+1 719 €
3+1 719 €0 €+1 719 €
4+1 719 €0 €+1 719 €
5+1 719 €0 €+1 719 €
6+1 719 €+26 €+1 693 €
7+1 719 €+1 404 €+315 €
8+1 719 €+1 498 €+221 €
9+1 719 €+1 595 €+124 €
10+1 719 €+1 695 €+24 €
11+1 719 €+1 797 €-78 €
12+1 719 €+1 902 €-183 €
13+1 719 €+2 009 €-290 €
14+1 719 €+2 120 €-401 €
15+1 719 €+2 233 €-514 €
16+1 719 €+2 349 €-630 €
17+1 719 €+2 468 €-749 €
18+1 719 €+2 590 €-871 €
19+1 719 €+2 715 €-996 €
20+1 719 €+2 843 €-1 124 €
21+1 719 €+2 975 €-1 256 €
22+1 719 €+3 110 €-1 391 €
23+1 719 €+3 249 €-1 530 €
24+1 719 €+3 391 €-1 672 €
25+1 719 €+3 538 €-1 819 €
Total+42 975 €+39 087 €+3 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 143 jours
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