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Maison de village

VilleSées (61)
Surface39m²
Coût Total73 350€
Loyer Annuel3 399€
Rentabilité4.63%
Cashflow/mois-134€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 39 m²
Prix au m² : 897,44 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

L'agence immobilière VIEL IMMOBILIER vous présente cette maison de bourg de 39m2 située en plein centre ville de Sées à proximité des commerces et commodités, elle se compose : au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec cuisine, une salle d'eau et un toilette. Au premier étage : une chambre. Au deuxième étage : une chambre. Troisième étage : combles potentiellement aménageables. IDEAL INVESTISSEMENT.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Pour tout renseignements, contacter l'agence au [Coordonnées masquées] ou par mail : [Coordonnées masquées]

Ville : Sées
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61500
Total : 73 350€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 35 550€
Valeur du bien : 70 550€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 39m²
Loyer prédit : 7.26€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 283€/mois
Loyer annuel estimé : 3399€/an
Fourchette totale : 226€ - 355€/mois
Fourchette annuelle : 2715€ - 4256€/an
Rentabilité brute :4.63%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 5.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,59 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :46 979 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-11 979€ (-25.5%)
Marge achat-revente :-26 371€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :73 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :367,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 388,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 812,22€
Coût de l'assurance :6 418,12€
Taxe foncière : 339,91€/an
Soit par mois : 28,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 283,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 416,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-133,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 39 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 39 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 550 €(912 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 950€
    Isolation combles: 39 m² × 50€/m² = 1950€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sées (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 283 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 399 €/an
Calcul : 283 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 73 350 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 257 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 682 €
Revenus locatifs : +3 399 €
Charges déductibles : -38 682 €
Résultat foncier Année 1 : -35 283 €(Déficit de 35 283 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 883 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 132 €/an
Revenus locatifs : +3 399 €
Charges déductibles : -3 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 267 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13882.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 399 €38 684 €2 537 €-35 285 €21 400 €13 885 €13 885 €
23 467 €3 068 €2 471 €400 €--13 485 €
33 536 €2 999 €2 402 €538 €--12 948 €
43 607 €2 927 €2 331 €680 €--12 268 €
53 679 €2 854 €2 257 €826 €--11 442 €
63 753 €2 777 €2 181 €976 €--10 467 €
73 828 €2 698 €2 101 €1 130 €--9 337 €
83 905 €2 616 €2 019 €1 288 €--8 048 €
93 983 €2 531 €1 935 €1 451 €--6 597 €
104 062 €2 443 €1 847 €1 619 €--4 978 €
114 144 €2 352 €1 756 €1 791 €--3 186 €
124 226 €2 258 €1 661 €1 968 €---
134 311 €2 160 €1 564 €2 151 €---
144 397 €2 059 €1 463 €2 338 €---
154 485 €1 954 €1 358 €2 531 €---
164 575 €1 846 €1 249 €2 729 €---
174 666 €1 734 €1 137 €2 933 €---
184 760 €1 617 €1 021 €3 142 €---
194 855 €1 497 €900 €3 358 €---
204 952 €1 372 €776 €3 580 €---
215 051 €1 243 €647 €3 808 €---
225 152 €1 109 €513 €4 042 €---
235 255 €971 €374 €4 284 €---
245 360 €828 €231 €4 533 €---
255 467 €679 €82 €4 788 €---
TOTAL108 875 €87 278 €36 812 €21 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 21 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 399 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +714 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+714 €-6 420 €+7 134 €
2+714 €0 €+714 €
3+714 €0 €+714 €
4+714 €0 €+714 €
5+714 €0 €+714 €
6+714 €0 €+714 €
7+714 €0 €+714 €
8+714 €0 €+714 €
9+714 €0 €+714 €
10+714 €0 €+714 €
11+714 €0 €+714 €
12+714 €+591 €+123 €
13+714 €+645 €+69 €
14+714 €+701 €+13 €
15+714 €+759 €-45 €
16+714 €+819 €-105 €
17+714 €+880 €-166 €
18+714 €+943 €-229 €
19+714 €+1 007 €-293 €
20+714 €+1 074 €-360 €
21+714 €+1 142 €-428 €
22+714 €+1 213 €-499 €
23+714 €+1 285 €-571 €
24+714 €+1 360 €-646 €
25+714 €+1 436 €-722 €
Total+17 850 €+7 435 €+10 415 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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