Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface74.3m²
Coût Total161 630€
Loyer Annuel9 143€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 74.3 m²
Prix au m² : 1 460,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Balcon

Au 8ème et dernier étage d'une Résidence avec gardien et ascenseur très calme à LISIEUX, appartement de type T4 de 74, 28 m². Offre une entrée avec placard, un double séjour-salle à manger donnant sur un balcon plein Sud, une cuisine aménagée rustique avec son arrière-cuisine, couloir desservant une salle de bains, deux chambres, wc et débarras. Une cave en entresol. Belle vue dégagée.

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 161 630€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 44 450€
Valeur du bien : 152 950€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.3m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9143€/an
Fourchette totale : 618€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7412€ - 11278€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 701,45 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 418 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-17 918€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-35 212€ (-27.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :810,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :47,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 858,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 637,78€
Coût de l'assurance :14 142,62€
Taxe foncière : 914,30€/an
Soit par mois : 76,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 761,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 934,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,31€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 74.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage partiel
Quantité: 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 450 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 350€
    Baignoire: 1 baignoire × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 lavabo × 800€ = 800€, Carrelage partiel: 5 m² × 50€/m² = 250€, Main d'œuvre: 250€ = 2800€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 143 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 618 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 630 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 566 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 914 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 548 €
Revenus locatifs : +9 143 €
Charges déductibles : -51 548 €
Résultat foncier Année 1 : -42 405 €(Déficit de 42 405 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 005 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 098 €/an
Revenus locatifs : +9 143 €
Charges déductibles : -7 098 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 045 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21005.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 143 €51 554 €5 624 €-42 411 €21 400 €21 011 €21 011 €
29 326 €6 957 €5 477 €2 369 €--18 641 €
39 512 €6 804 €5 324 €2 708 €--15 933 €
49 703 €6 647 €5 167 €3 056 €--12 877 €
59 897 €6 484 €5 004 €3 413 €--9 464 €
610 095 €6 314 €4 834 €3 780 €--5 684 €
710 297 €6 139 €4 659 €4 157 €--1 527 €
810 502 €5 958 €4 478 €4 545 €---
910 712 €5 770 €4 290 €4 943 €---
1010 927 €5 575 €4 095 €5 351 €---
1111 145 €5 374 €3 894 €5 772 €---
1211 368 €5 165 €3 685 €6 203 €---
1311 596 €4 949 €3 469 €6 647 €---
1411 827 €4 725 €3 245 €7 103 €---
1512 064 €4 493 €3 013 €7 571 €---
1612 305 €4 252 €2 772 €8 053 €---
1712 551 €4 003 €2 523 €8 548 €---
1812 802 €3 745 €2 265 €9 057 €---
1913 058 €3 478 €1 998 €9 580 €---
2013 320 €3 202 €1 722 €10 118 €---
2113 586 €2 915 €1 435 €10 671 €---
2213 858 €2 619 €1 139 €11 239 €---
2314 135 €2 311 €831 €11 824 €---
2414 418 €1 993 €513 €12 425 €---
2514 706 €1 663 €183 €13 043 €---
TOTAL292 854 €163 088 €81 638 €129 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 920 €-6 420 €+8 340 €
2+1 920 €0 €+1 920 €
3+1 920 €0 €+1 920 €
4+1 920 €0 €+1 920 €
5+1 920 €0 €+1 920 €
6+1 920 €0 €+1 920 €
7+1 920 €0 €+1 920 €
8+1 920 €+905 €+1 015 €
9+1 920 €+1 483 €+437 €
10+1 920 €+1 605 €+315 €
11+1 920 €+1 731 €+189 €
12+1 920 €+1 861 €+59 €
13+1 920 €+1 994 €-74 €
14+1 920 €+2 131 €-211 €
15+1 920 €+2 271 €-351 €
16+1 920 €+2 416 €-496 €
17+1 920 €+2 564 €-644 €
18+1 920 €+2 717 €-797 €
19+1 920 €+2 874 €-954 €
20+1 920 €+3 035 €-1 115 €
21+1 920 €+3 201 €-1 281 €
22+1 920 €+3 372 €-1 452 €
23+1 920 €+3 547 €-1 627 €
24+1 920 €+3 727 €-1 807 €
25+1 920 €+3 913 €-1 993 €
Total+48 000 €+38 930 €+9 070 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →