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Maison 4 pièces 120 m²

VilleMureaux (78)
Surface120m²
Coût Total284 760€
Loyer Annuel20 812€
Rentabilité7.31%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 212 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 766,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Maison de centre ville construite sur deux niveaux d'habitation et comble. En Rdc : Sas d'entrée, salle à manger, cuisine indépendante aménagée et équipée, pièce cuisine/buanderie/chaufferie, pièce chambre/salon, salle d'eau avec wc, dégagement. Au 1er étage : palier, chambre, pièce bureau, salle de bains avec wc, dégagement. Au 2ème étage : Comble de 35m² divisé en deux grandes pièces. Surface habitable d'environ 120m². Fenêtres Pvc double vitrage. Volets roulants et volets bois.. Chaudière gaz de ville (chauffage et eau chaude sanitaire). Cave en sous-sol. Parcelle de terraine de 358m². Grande cour intérieure avec terrasse. Dépendances (garage et deux pièces). proche gare (RER E Février 2027), commerces et groupes scolaires. Référence agence : 9023 Référence annonce : 7DO6-9YO-2MC Date de réalisation du diagnostic : 09/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 340 € et 4 590 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mureaux
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78130
Coordonnées : 48.991822, 1.907079
Total : 284 760€
Prix d'acquisition : 212 000€
Travaux : 55 800€
Valeur du bien : 267 800€
Frais de notaire : 16 960€
Coût estimé : 16 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 14.45€/m²/mois
Fourchette : 11.24€ - 18.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1734€/mois
Loyer annuel estimé : 20812€/an
Fourchette totale : 1349€ - 2229€/mois
Fourchette annuelle : 16192€ - 26749€/an
Rentabilité brute :7.31%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 770,61 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :332 473 €
Prix d'achat :212 000 €
Décote à l'achat :-120 473€ (-36.2%)
Marge achat-revente :47 713€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 417,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :83,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 501,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 625,32€
Coût de l'assurance :24 916,50€
Taxe foncière : 2 081,16€/an
Soit par mois : 173,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 734,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 403 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 35 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz ancienne
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Hall d'entréeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le hall d'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 assumé - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 800 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:1 400€
    Isolation combles: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 1000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Hall d'entrée - Peinture:200€
    Peinture murs et plafonds hall d'entrée: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mureaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 734 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 812 €/an
Calcul : 1 734 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 760 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 997 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 081 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 578 €
Revenus locatifs : +20 812 €
Charges déductibles : -68 578 €
Résultat foncier Année 1 : -47 766 €(Déficit de 47 766 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 366 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 778 €/an
Revenus locatifs : +20 812 €
Charges déductibles : -12 778 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26366.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 212 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 137 800 €(65% de 212 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 011 €/an
Calcul : 137 800 € × 3,636% = 5 011 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 812 €68 587 €9 709 €-47 776 €21 400 €26 376 €26 376 €
221 228 €12 531 €9 453 €8 697 €--17 679 €
321 652 €12 266 €9 188 €9 386 €--8 293 €
422 085 €11 992 €8 914 €10 094 €---
522 527 €11 708 €8 630 €10 819 €---
622 978 €11 414 €8 336 €11 564 €---
723 437 €11 110 €8 032 €12 328 €---
823 906 €10 795 €7 717 €13 111 €---
924 384 €10 469 €7 391 €13 915 €---
1024 872 €10 132 €7 054 €14 740 €---
1125 369 €9 782 €6 705 €15 587 €---
1225 877 €9 421 €6 343 €16 456 €---
1326 394 €9 047 €5 969 €17 347 €---
1426 922 €8 660 €5 582 €18 262 €---
1527 460 €8 259 €5 181 €19 201 €---
1628 010 €7 844 €4 766 €20 165 €---
1728 570 €7 415 €4 337 €21 155 €---
1829 141 €6 970 €3 893 €22 171 €---
1929 724 €6 510 €3 433 €23 214 €---
2030 319 €6 034 €2 957 €24 284 €---
2130 925 €5 542 €2 464 €25 383 €---
2231 543 €5 032 €1 954 €26 512 €---
2332 174 €4 504 €1 426 €27 671 €---
2432 818 €3 957 €879 €28 861 €---
2533 474 €3 392 €314 €30 083 €---
TOTAL666 600 €273 371 €140 625 €393 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 393 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 370 €-6 420 €+10 790 €
2+4 370 €0 €+4 370 €
3+4 370 €0 €+4 370 €
4+4 370 €+540 €+3 830 €
5+4 370 €+3 246 €+1 124 €
6+4 370 €+3 469 €+901 €
7+4 370 €+3 698 €+672 €
8+4 370 €+3 933 €+437 €
9+4 370 €+4 175 €+195 €
10+4 370 €+4 422 €-52 €
11+4 370 €+4 676 €-306 €
12+4 370 €+4 937 €-567 €
13+4 370 €+5 204 €-834 €
14+4 370 €+5 479 €-1 109 €
15+4 370 €+5 760 €-1 390 €
16+4 370 €+6 050 €-1 680 €
17+4 370 €+6 347 €-1 977 €
18+4 370 €+6 651 €-2 281 €
19+4 370 €+6 964 €-2 594 €
20+4 370 €+7 285 €-2 915 €
21+4 370 €+7 615 €-3 245 €
22+4 370 €+7 954 €-3 584 €
23+4 370 €+8 301 €-3 931 €
24+4 370 €+8 658 €-4 288 €
25+4 370 €+9 025 €-4 655 €
Total+109 250 €+117 969 €+-8 719 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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